小学生的爹妈推高了房价?

近日，安信证券首席经济学家高善文发布了题为《中国的城市化与房地产市场（2）》的报告。重点阐述了土地制度对房价的影响，讨论了政府垄断城市土地供应造成的扭曲，结合实证数据分析了其对房价的影响，并探讨了可能影响政府供地决策的经济机理。从而整理成为对中国城市化和房地产市场的综述文章。

在这篇报告里，高善文提出一个房价公式：房价涨幅=α+β在校小学生增速+γ居住用地增速+δ。政府追求长期收入的最大化，因此会在卖地收入和财政税收之间寻求一个平衡点。大城市和特大城市供地意愿更低，但中小城市的供地意愿相对较高。

其中，高善文研究团队认为，小学生在校生人数，是房价上升重要性的因素。

结果显示，小学生在学生人数增速始终显著，且对房屋价格涨幅影响为正，符合理论预期。土地供应变量的符号始终为负，在大多数设定下具有统计显著性，也基本符合理论预期。

综合上述结果，我们可以比较确定地认为，以小学生在校生人数代表的人口流入和城镇化进程对房屋价格的影响十分明确，并且数值很大，是房价上升最主导性的因素。

除了人口流入和城镇化进程的因素外，居住用地供应比例低于国际水平是房价上升的另一个重要原因。

报告把海港城市和内陆城市分开比较。

海港城市：日本三大城市圈居住用地占比为44%，纽约为38%。对比而言，尽管经济发达程度和人员稠密程度接近，但在城市建设用地之中用于居住用地的比例，中国的深圳只有19%，香港是18%。