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商办类价格涨幅，明显小于住房价格，这在我国，是一个基本规律。2011年后，进一步大幅跑输住宅价格涨幅，主要是2010至2011年对住宅的调控升级后，部分开发商加大商办类开发力度，导致其后几年供应过剩。
2016年以来，全国去库存，住宅去化效果很好，如下图。但商办类，今年5月刚刚开始库存下滑。今年房地产去库存的重点是三四线的住宅和全国的商办。为了加快进程，各地正在了出政策，允许部分商办房改造之后，用于住宅出租。开发商与专门机构，越来越多的进入长租公寓领域。
预计至2019年，全国商办类的去库存将取得明显成效。市场供求关系趋于均衡，价格企稳，并步入中周期的慢涨通道。
当然，商办类房价的变化，还会受到全国房地产市场短周期运行的影响。比如全国楼市下跌的时候，商办类也走不出独立行情，也会受到负面影响。预计2019年及前后，才宜才考虑买商办。
长期来看，商办的价格涨幅小于住宅，但在大城市，其租金收益优于住宅。将二者综合考虑之后，未来投资商办类的综合收益率与住宅收益率的差距，将呈缩小的大趋势。
当然，必须注意一点：由于电商越来越发达，实体商铺受到的冲击很大，这一过程还将持续多年。对于商铺的投资价值，是一个持续存在的利空。
从基本策略上讲，尽量投资住宅，而不是商办。当然，就商铺而言，严重分化，十个铺面里面，可能有两个收益超过住宅，三个持平，五个低于住宅。因此，选铺就变得很重要。
临街的一层铺面，优于商场与专业市场中的小铺面。临街铺面的回报率，主要取决于所在商圈的规模与质量。简单的判断是，街上人气够不够多，越金越好。如果新发展区域，新建小区，则要测算一下未来的入住居民规模。
五线城市的街铺，综合回报率可能会超过住宅，因为这些小城市、县城的住宅供应量较大，房价涨得慢。然而，你所说的3.3%的租金收益率，只能说一般，中性，不好不低。如果能达到5%，基本上就可放心的做为长期稳健的投资品了。
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