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前些天参加第二届房地产资管生态链大会，听一米好地的CEO冯印陶讲他们如何利用金融科技为中小微公寓企业赋能。
过去3年多，一米好地已经为500多个项目提供过融资，其中最小的二三十万，最大的也就两千多万。效果都挺好。
通常来说，中小微公寓过得都还可以，夫妻店容易开。规模一旦变大，管理层叠加，各种成本和管理问题就会出现。
然而，房企要干显然不会小打小闹。很多房企都宣称，几年之内要达到10万间的规模，旭辉是5年内干到20万间，碧桂园直接3年内100万间！
一、现在算不过账来，不代表未来算不过账
按照传统的思维来看，肯定算不过账来。因此，很多人替碧桂园、龙湖、旭辉等担心，甚至觉得他们是吹牛。其实，这是典型的皇帝不急太监急！
今年的万科中期业绩会上，郁亮曾表示“从回报率来说，我们（长租公寓）能够达到1%~2%的回报率，已经很满意了。”计划3年做到行业前三的龙湖短期同样不考虑盈利，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，（冠寓）三年内不考虑盈余。
旭辉领寓张爱华则表示：如果你是70年的自持物业，你还用10年、6年回本的逻辑去计算它，那当然是有问题的。足够长的时间才有回报的业态，你对它当然也要有足够长的耐心和期待，这是我们的逻辑。
之所以可以短期不考虑盈利，是因为长租公寓的发展长期向好。郁亮就表示，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢改变。
现在算不过账，未来很可能就算得过账了。新派公寓CBD店其实就是一个很好的例子（如下图）。
因此，王戈宏说，抱着投行思维和传统开发思维的人注定干不了长租公寓这事，因为只算当下，一算租售比肯定算不过账来；一定要有投资思维与资管思维的人才能干。新派CBD国展店4年资产净增值3倍（单价从2.2万/平米涨到现在的9万/平米左右）很难复制。可是如果思维变了，账还是可以算的。
持有运营并不可怕，关键是如何打通资产管理的价值通路。而REITs就是打造资产管理闭环的关键环节！
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