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今天的地产头条当属“印力联合万科收购凯德商用20个购物中心”，这个消息堪比去年的融创收购万达的文旅资产包，实为2018年地产并购第一单。鉴于万科对印力的实际控制权，这单可以看做万科与凯德之间的进退，业内朋友一方面要恭喜印力“扩大”了，一方面也在恭喜凯德“优化”了，看似双赢。
人人心中自有一杆秤，这么重量级的并购自然很快就开始有人算账。
算的第一笔账是：这笔交易买的贵不贵？从目前披露的信息看，并购的标的是20家购物中心项目公司的100%股权及承接负债，交易对价83.65亿元，总面积约95万平方米，分布在19个城市，多为三四线城市。简单按平米计算单价，似乎每平米都不足万元，就算考虑负债也就在万元左右，按照如今的土地加建设成本，似乎买的真便宜！这样的“捡漏”似曾相识，对，就像融创万达那单并购中半路杀进来的富力“捡”走的那堆酒店。可是那时多少还有点“乘人之危”的意思，如今凯德又哪来的“危”？
那么就该算第二笔账：对于资产价值明显体现的三四线商业地产，没有现在卖和现在买到底合不合适？这么问其实代表着各自对于后市的判断。还是以融创万达并购案为例，彼时有个判断是万达也算是在甩锅，可市场的反映却是融创赌对了，在2017年三西线城市的高歌猛进下，融创一举冲到了全国第四！而万达却是一路沦落。那么站在2018年年初的时点看三四线城市的商业地产，是会有一路因消费升级而调整提升的机会，还是应该见好就收快速斩仓？印力给出他们的理由：这批物业原本大多就是他们的前身深国商与凯德合作的成果，他们更理解这些物业的价值，也有之前从万达手里买来类似物业成功提升的经验，因此这事他们觉得买的值！
第三笔账其实是一个一直困扰做购物中心同行的一个大问题：大盒子物业做多大才是合适，又该怎样才能成功退出？之前这个问题有三个答案：恒隆为代表的港式答案是只在最好的地段做，然后当宝贝拿着；万达为代表的本土答案是“租售平衡”，以卖养租，只要现金流快速回笼，剩下的持有就慢慢消化了；凯德为代表的资管派答案是将投资风险分散为阶段性持有，“投融管退”步步紧抠，私募进公募出，资管贯穿始终。这个答案其实在地产进入金融化时代已经基本统一意见，那就是走“轻资产化”路线，向凯德看齐。可是如今凯德怎么不用Reits退出了，要花好几年的时间等待一个可以全盘接收的大买家？这样的买家除了印力，你还能想到谁？是不是细思极恐？
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