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我家在北京丰台区有一80多平二居塔楼地铁房（七里庄站附近），现在在怡海花园租住一居月租5000，目前想换怡海花园二期板楼无电梯顶层复式（200平）带露台（报价850万，最后加税应该900万左右）的房子，看到您最近一直说北京房市的冬天要来了，所以我换房的时机是什么时候比较合适？能出售价高，买入价低的平衡点在何时？万分感谢！
七里庄地铁站，位于西南三环与四环之间，市中心地段，但北京西与西南，区位优势不明显，主要是向外的腹地太小，升值潜力不如其他方位。当前，既然不住，且要换房，卖掉不足惜也。
你所想要买的房子怡海花园，也在丰台，四环边上。自住需求，以工作与生活方便，小区与房子自感舒适为主要考虑。此小区并无明显硬伤。
关于置换时机，主要考虑两个因素： 一是，加钱多少？二是，是否怕麻烦。
首先，你属于加钱比较多，也即将买的房子总价，远高于将卖的房子。那么，就应将这种操作，等同于新购买一套大房子来看待，也即近似于：非置换型的改善需求。
这类需求性质，可以关注一下时机。当前，北京楼市处于降温的前半段，3.17之后成交量急缩，当前二手房实际成交价较高点下跌一成左右，不同板块和小区，下跌幅度有差异。当前宜卖房，虽然必须降价才能卖出，但总比半年之后卖要好些，届时降幅会更大些。
老房子卖出后，年底或明年上半年，可以考虑买进你所中意的房子。具体哪个月份是最佳时间，届时走一步看一点，需要观察：何时政策会放松，何时成交量会反弹。由于你属置换需求，也可在底部信号发出之前，略提前行动，至少也得等到四季度，再考虑。
关于第二个因素：置换过程中是否怕麻烦。如果先卖掉，然后等待几个月，甚至一年，再买进。对于只有一套房且在自住的人，涉及到一个过渡性居住问题。而你不存在这一问题，老房子原本就没自住嘛。
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