对北京及燕郊楼市的看法-随便找财经网

　　对北京及燕郊楼市的看法（2017年12月23日海浪北京楼市网上分享会主要内容）

　　一、北京楼市2017年317调控之后整体降幅10-15%，燕郊整体降幅30%左右，自住需求有合适的房源此时完全可以入场，价格再往下调整空间已经不大，最近每天400套左右的成交量显示二手房成交量已经在慢慢回升中，预计北京、环京燕郊等区域将在2018年成功筑底。

　　北京主城区容积率太低了，而新房又主要位于五环以外区域，未来几年又要发展共有产权房、租赁房，对商品房的供应会产生抑制，商品房在供求关系上仍未有根本性改变，主城区供应仍偏少。

　　政策及信贷层面，当前的政策已经是非常严厉，可加码空间已经不大，也就是说政策顶基本上已现，而且北京二手房首套首付普遍要4.5-5成，二套八成以上。当前买房二手房杠杆率已经非常低，楼市整体上风险可控。

　　二、北京清退人口及环保治理对北京楼市的影响。

　　这两项政策在其他方面的评价在此暂且不谈，但对北京楼市其实是利好，一个不那么拥堵的北京、一个蓝天白云的北京，房价也理应是中国之最。央经会提出，未来三年三大任务之一就是污染防治，明显长线利好北京楼市。

　　三、深圳楼市过去近两年的调整W走势对北京楼市的参考。深圳在2016年3月25日及10月4日遭遇两次严厉调控之后，我曾在2017年2月提出深圳楼市终究会是W走势，最低点是就是两次调控之后的三四个月，然后陆续走高。北京楼市在317之后的走势，大概率也可以参考深圳在10.4之后的走势，当然调整幅度、及调整时间会可能会略有区别。

　　四、北京、深圳楼市的特点对比。北京楼市，典型的优质蓝筹股、体量大、交易流通性略差、交易税费重、市场好时典型的慢热型、整体杠杆偏低。深圳楼市，典型的神创板，市场热时最先启动，市场冷时最早调整，金融属性、流通性最好，成交活跃，交易税费低、整体杠杆偏高。经过2016年两次调控后，深圳房产的流通性正在向北京房产的流通性靠拢。

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