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刚过去的这个周末，希拉姐很勤劳，周六看了三个小产权楼盘，周日更是伟大，一天之内看了临深某市的六个楼盘。
期间有过想刷卡的冲动，不过最后还是捂住了钱包。淡定，淡定。当然，嘿嘿，姐也不是那么容易死心的人呢。
周六的日程里，本来是只有陪娃，各种辅导班，需要在各个培训机构之间转战，但那天出了点小状况：临出发前，娃突然表示，今天不想上辅导班了。
而在此时，一个朋友微信咨询我说，手上有六十万，正在看房，买公寓还是小产权，能帮参考下不？OK，跳上车，坐标沙井。
用时约一个半小时，终于到达目的地。朋友看到我很开心说，“哎呀，很纠结买小产还是公寓啊。”娃的反应比我还敏捷：“这些年，公寓都不怎么涨！”
一、投资我不看好办公、公寓，为什么？商铺呢？地段是关键！
相比住宅，办公、公寓太多硬伤：1、无学位；2、杠杆利用率低，五成首付，贷款利息高并且时限短；3、水电气管理费通通高过住宅。
房价高，有限的资金，刚需们只能最大化利用杠杆买住宅来满足自己的居住和学位需求。这是这些年办公、公寓通通涨不过住宅最主要的原因。
所以，除非实在没房票，可以适当投资稀缺地段、绝佳位置、高品质或者特别合适自己的公寓或办公楼，否则不要碰。
至于商铺，传说中的“一铺养三代”的可能性不是没有，但如果买不好，铺就是个坑。受电商冲击，这些年商铺租金收益大减，买铺实实在在就是个技术活。
上个月，我跟朋友东莞看房，曾经被一个100+万，40+平的商铺所打动，感觉租金收益明显大大超过住宅，后请教朋友，答曰：商铺最重要的是你得先考察你是不是能收到租金，而不是看起来租金可以有多高。（旁白：地段不好的商铺 ，空租率很高。）
本月14号，一朋友说看中某商铺，让我帮参考。看过之后，我却在微博上大大点了赞。后来此商铺开盘，果然很快秒光。但这种地段的商铺，可遇不可求。
二、投资我同样不看好小产权，为什么？
先说说我们那天的看房经过，我们看了三个楼盘（为免广告嫌疑，希拉姐以后做楼盘分析，一般不用真实楼盘名）。
楼盘1，外观很有迷惑性，除了容积率偏高，其它看起来完全无异于商品房：有小区甚至有游泳池，车位配备1:0.8，单价约1.9万，跟村委过户，费用包括：3％佣金+3W的茶水费（过户费？）等等其它费用；
楼盘2，地段无敌，地铁口零距离，其它配套都还不错。但无小区无地下停车场，仅有的几个地面停车位看起来很可怜，单价约1.7万。销售说是跟开发商过户，无茶水费一说。其它费用如图；
楼盘3，距地铁口约八分钟，图中空地就是传说中的沙井海岸城（建设中）。无小区，有地下停车场。单价约1.2-1.4万，开发商过户，亦无茶水费一说。
三个楼盘的户型都差不多（楼盘1外观看着不错，但户型并没有特别的改善)：典型的“小产权”，容积率高，结构奇葩，不通风不采光很少朝南，一梯N户。
投资建议：（我这些年，从没有买过小产权，2017年曾经有一次擦肩而过的机会，但最后还是放弃了。所以，我对小产权了解并不多。据此入市，风险自负。）
我个人认为小产权有几点不足：居住感体验不好；无学位；无杠杆；无法确权存在很大的风险。
当然，所有的缺点，它都很真诚的用一个实际行动在弥补：便宜！
所以，买还是不买？
有房票、有贷款指标的的通通不建议，除非两类人：专业投资客，大手笔炒家，可以做到控盘；无房票，因自住需求，并坚信自己不能给银行打工，必须踏踏实实花现金才能心安的人。
最后，实在要买，就买楼盘3吧。毕竟价格就是王道；另外海岸城很明显是个还没讲完的故事，等它讲完，上涨空间也就来了。
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