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“别墅怎么自持出租呢？”地一拍完，粉丝群就炸开了。
昨天上午，经过99轮鏖战，滨江房产以总价40.12亿元竞得湘湖壹号旁新地王，楼面价29821元/㎡，溢价70%，自持41%。
纯低密类宅地的“杭州第一地王”，自此诞生。
占地200亩，容积率仅1.01，东邻湘湖水面，加上10—24米的限高，怎么看都是湘湖壹号姊妹篇，下一个天价别墅区。
它也是杭州推出土拍新政后，第一个须部分自持的容积率1.1以下宅地。
上一次杭州出让容积率1.0左右的宅地，是2016年底和2017年初，绿城接连拿下的磁带厂两宗地，也就是如今的西溪云庐。
两宗地均是接近底价摘得，楼面价约2万6。
再往前推，出让过的容积率1.0左右的宅地，还有2015年7月，泰禾拿下的杭州院子，楼面价12504元/㎡，也不用自持。
纯低密宅地怎么做自持？这样的问题杭州还第一次遇到，大家都有点懵圈。
根据杭州的政策规定，企业自持商品房屋，应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
换句话说，自持部分将永久作为租赁用途。
而且，湘湖新地王的自持比例还不低，接近一半！于是许多人都揶揄道：走，过两年去湘湖租套滨江的别墅玩玩！
还有人说，这么贵的别墅，一个月租金吓死你吧？
也有人想得更务实：租金就算付得起，保姆费、清洁费和水电费，怕是都是天文数字。
好了，停止欢乐的YY吧。昨天我打电话给滨江房产，得到的明确答复是：他们一定不会造别墅来出租……
PART2
这是为什么呢？
首先来看，容积率1.0左右的宅地，能做出什么样的产品形态。
第一种模式，就是地王旁边的湘湖壹号，产品全做成排屋别墅。首批房源，排屋主力户型480-520㎡，独栋别墅主力户型865-1380㎡。
这是好几年前的模式，缺点是总价过高，抗周期能力差。
第二种模式，是未来科技城的杭州院子，做成150㎡和190㎡的“纵向连接”新中式小合院，以及部分联排。
第三种模式，是留下的西溪云庐，做成180㎡和220㎡的四层叠墅，再加上户型约250㎡起的中式合院。
无论哪种模式，做出来都是“纯院墅类”产品。
但1.0左右容积率的宅地，还有一种强排方式，就是“院墅+洋房”。只是像杭州院子这样的地，不仅有限高，建筑还不得超过3层，这条路完全被堵死了。
昨天的湘湖新地王就不一样了，部分限高是24米，滨江明确说，可以做6层的花园洋房。
不难推测，这些洋房将来会用于自持出租。
大家想像中，每月花着几万租金，住着湘湖边大别野的奇幻景象，是不存在的……
那剩余部分会做什么呢？滨江已经做了好几稿规划方案，还未最终确定。不过，花园洋房消耗掉41%土地后，剩余部分容积率变得超低，想像空间就大了。
以滨江的习惯，应该不会去做那种“纵向连接”的小院墅，太不壕了！
但应该也不会全设计成湘湖壹号那么大的户型了，一是容积率更宽松，没必要；二是都是大几千万的房子，风险太大。
一个可能，是主力产品做成御江南那样，200㎡左右的联排。
当然，应该也会有部分房源，会是亿元级的天价顶豪。比如，做成像华家池“华墅”那样，560㎡-1080㎡的中式大宅。
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