从2017到2018年，北京房价是涨还是跌？

从2017到2018年，北京房价是涨还是跌？

从2016年底到2017.3月的疯长，再到3.17二十多个政策打压，经历了这一年多的调整，北京楼市到底有什么变化？

这里举几个代表性的物业作为例子：

1.标杆学区，价格可以说是过山车，经历了牛市的疯狂上涨，面对调整阶段不得不接受现实，好在部分坚挺标的仍然保持牛市尾部价格，总体变化不大；

2.郊区热门次新，典型如通州房山，在副中心概念的带动下，通州运河湾16年接近翻倍，17年初仍然再探新高，但在市场冷清的调整期，追捧不再，溢价回吐，无论是阶段还是总体都有一定下跌；

3.面积大单价低(估)，之所以叫这个名字是因为更符合逻辑，这一类标的对于眼光有一定考验，需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估，还是本身物业的市场落差？
对于真正优质的面积大单价低来说，本身是一种洼地的存在，从牛市再到调整期，始终保持一个缓慢上升的势头，类似天通苑经历了两年的「洼地填平」，预计这一轮会稳定至3万左右，目前仍有套利空间，不过优质的价格不太好抢。

4.以老破大和老塔楼为代表的标的，按照逻辑可以归纳为一类，由于各种各样的原因被市场所歧视，流动性低，市场需求呈现跳跃式变化，只有那些未来真正具有市场需求，只是目前被市场忽略的老破大老塔楼，才具备投资的价值，这两类标的由于被高度低估，一旦重新被客户群看中，即使大盘调整依然完全无视，在这一轮中，也是涨幅最大的两类标的，找到这两类标的，对于选筹的要求要更大一些。

5.刚需老破小，我所指的老破小主要在东三环至东四环一带的无溢价标的，区别于刚需次新盘，这一类老破小更接近纯粹的土地价值，通过类比找到当前市场被低估的老破小，在牛市中会跟随上涨，在调整中也不会过多的回吐，以部分团结湖老公房为例，相比调整期有所下降，相比大涨启动时总体仍然有一定涨幅，至少不弱于刚需二三房，很多人觉得老破小不行，主要是买贵了。

【总结】：总体来说，以刚需二三房和上车老公房为主的物业相比2016年底仍有小幅度上升，部分学区持平，部分前期溢价房产总体有超过10%的回调，特殊类型的标的回报可观。

同时也是例证，市场是分层的，只要你能深耕市场，总能找到适合当前阶段购买的物业类型，而不是等着「下一轮启动」。