让人费解的威海楼市：为何仅用一年时间便卖完了二十年的库存？

2016年4月，根据中国指数研究院数据测算，套均面积仅86平的威海出清周期已达到20年。而仅仅过了两年，威海楼市的出清周期已经不足数月。这其中究竟发生了什么样的戏剧性变化？ 而网友们提出的关于威海房子为什么几乎没有库存，威海房价是否会一直上涨，将来威海二手房市场如何？这篇文章中，我们也说出了自己的看法和观点。

威海楼市的火爆，从2017年一直延续至今。就算对威海最乐观的投资者，在去年本地楼市最火爆的七八月份，也只敢预期房价会持续上涨至九十月份，并随着威海淡季到来而进入冬天。事实却几乎让所有人大跌眼镜，威海楼市的真实走势，上涨的势头，不但没有被低温冻结，反而节节高升，到了一二线城市普遍下跌的今年二三月份，威海楼市传统意义上的淡季，本地新开的楼盘普遍出现了一房难求的局面。你到任何售楼处，看到的局面，购房者面红耳赤趋之若鹜，售楼人员却不紧不慢，永远都在重复一句话：我们库存不多了。

真实的情况，据我们了解，不说未来的房价涨跌（说实话，并没有人可以预测），仅说库存的话，威海楼市确定到了一个历史低点，消化周期不过只有数月而已。

这就引出了一个有意思的历史数据。也就只在两年前，权威机构给出的数据却是：库存高企城市的存量房平均户型正在进一步趋小，套均面积仅86平的威海出清周期已达到20年。

当时的观点，对威海楼市的分析非常客观，文章指出：

根据威海市统计局数据，2015年全市常住人口281万，城镇人口177万，非城镇人口104万。按照威海市49万套的住宅供应体量计算，要消化掉这些库存，需要每4个城镇人就得买一套房，若要依靠非城镇人口化解，则需要每2人就买一套房。 此外，自从威海市1999年开始成为山东省第一个人口负增长的地级市以来，2005年的老年人口比重已经达到了山东首位，平均每8人中就有一名老年人。人口红利正在流失对楼楼市库存的化解造成了压力。

那么，问题来了，既然威海的人口红利正在消失，威海到底通过什么渠道和方法，在短短一年之内便消化掉了20年的库存？

我们认为，首先是威海的购房者结构发生了变化，外地人开始主导本地楼市。首先威海目前来购房的主力约有60%是外地人（16年约40%），主要来自北京 天津 河北 山东省内如济南 菏泽 淄博 等城市。在前些年，威海遍地都在开发，所以新楼盘比较多，而且新房和二手房价格差不错，新房楼盘规划好，绿化好，外地人去买房子又不着急住。你说换作是谁也是买新房子，不买二手房对不对。外地人在海南买房子多数是为了度假、养老、旅游。典型的就是外地人到威海“过夏天”。言外之意就是不在威海工作，而威海的二手房多数都集中在市区，相反度假旅游的人都选择临海较近的位置和地段，而非本地人喜欢的靠山的位置。所以产品分化明显。新楼盘升值潜力大。新楼盘无论从规划还是物业服务都是比二手房要强。具备有较强的保值和升值能力，这一点通过这两天威海房价上涨可以明显看出，高端项目涨幅在40-60% 中低端在20%-40%。

近两年来由于外地客户的强大购买力，政策的推动，导致威海产品去化速度非常快，新房库存变少，开发商不断提价，二手房市场在近两年来从原来的中心城区变成涵盖高区 环翠 经区三区。