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20180406虎门考察笔记
一、万科云城&万达华府
1.万科云城二区园林和外墙施工中，外墙黑白搭配，显得清雅
2.据中介反映，云城四区和三区半年到一年会出证，目前有少量房源，成交价约2.5，等出证才能过户和抵押贷款，其它事项双方协商
3.万达华府二手成交价约2.0，相对来说，园林设计、户型设计弱于云城
4.三房租金2500-3000左右
5.个税20%提高了交易成本
6.云城北侧隔路相望某地块在施工，工程信息栏显示虎门青创大厦1号科研楼，建设单位是东莞市张力机电科技有限公司，建筑面积4.45万方，2栋高层，建筑高度95.7米，开工日期2018.03.18，竣工日期2019.08.31，可见应该是写字楼
二、虎门总体观感
1.镇政府区域：属于老城区，旧的城市CBD，建筑密度高，道路狭窄拥挤，人气旺
2.地标广场区域：属于新城区，居住、会展、商业、公园等功能，建筑新，道路宽，比较宜居
3.万达万科区域：由万达万科开发带动，渐成气候，轨道和公路交通优势明显，产业比例大于居住比例，学校配套不足
4.威远岛：相对比较独立，沿太平水道一侧有早期开发，与镇区隔河相望，现归为滨海湾新区一部分
总评：
（1）剔除威远岛、高速以东区域、厦边区域、高铁站区域，虎门大道和连升路构成十字骨架，划分为四个象限，大体上看，1、4象限是新城区，2、4象限是老城区，两个高铁站区域未来必是城市新区
（2）虎门是东莞经济第一镇，交通拥堵可见一斑，区位、公路、轨道等优势显著，但是，学校、文体、公园等民生服务略显滞后，明显落后于省会城市
三、虎门君悦东方
1.基本信息
位于虎门镇太沙路与金捷路交汇处北侧，规划R2三期金捷路站500米之内，属于地标广场商圈，比较宜居的区域；占地约4.1万㎡，建面约21万m²，综合体，8栋住宅共909户，容积率3.0，车位配比1.2，新中式园林设计，外墙贴砖褐色米黄色搭配；在售2、3、4栋户型面积有99、100、103、129，两梯四户，22层高，户型实用率0.797
2.售价及去化
2017年底首开2、3栋：备案共168套住宅产品，整体均价约22289元/m²，备案总价区间为200-312万；01户型整体均价约22755元/m²，总价区间在218-236万之间；02户型整体均价约23631元/m²，总价区间在293-312万之间；03户型整体均价约21837元/m²，总价区间在208-229万之间；04户型整体均价约20932元/m²，总价区间在200-218万之间
2018.03.31推出4栋：备案共84套住宅产品，整体备案均价约22347元/m²，备案总价区间为204-246万
目前，2、3栋所剩房源较少，4栋尚有一些房源，总体看，去化不错，通透户型比较受欢迎
房价和装修价分开计算及付款，首套可贷70%，计算实例：
（1）2栋1604：99平，三房两卫，西南，看街道，总价245万，单价2.5，契税4.6
（2）3栋402：129平，四房两卫，通透，南，北向看园林，总价340万，单价2.64，契税6.5
（3）4栋2102：101平，三房两卫，通透，西南，餐厅看园林，客厅看街道，总价293万，单价2.90，契税5.5
点评：
1.区位、配套、品质都相当好，目前在售99-129，后期户型面积偏大，属于偏改善定位
2.目前在售户型除了99平常规三房两卫设计合理，其它通透户型都略有瑕疵
3.目前在售的2、3、4栋属于小区位置比较差的位置，其中，4栋售价明显提高，可见心理预期比较高，预计后续的产品售价也不会低
4君悦东方VS万科云城：东方在配套宜居和品质方面胜出，云城在交通和户型设计方面表现突出，售价、杠杆差不多，感觉后续的万科城市之光和君悦东方会引领虎门房价
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