北京产业地产新政100天：大势分化的前夜，套牢者如何自救？

「园区界从官方获悉，存量园区能否继续销售载体由北京各辖区制定实施细则；北京将研究编制《北京市高精尖产业项目优选线》，用于指导各区遴选高精尖重大项目。」

一 、新政杀伤力

伤筋又动骨 难言平静

距离北京产业地产“112新政”发出，已过去100天。在这100天里，业内的心情从平地一声雷逐渐转向平和，但细则未出，新政仍犹一把利剑悬在头顶。

1月12日，北京发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（以下简称《意见》）政策（点击回顾），其中最重磅的莫过于以下三点：禁止园区开发企业整体或分割销售产业用房，应100%自持；对入园企业实行弹性年期出让，出让年限最长为20年；提高产业招商门槛，划定高精尖产业范围。

三锤定音，锤锤入心。不管是国资背景还是民营园区，都被这则新政打破了平静。

北京产业地产新政的杀伤力到底多大？从最重磅的三锤来看，可谓伤筋又动骨。

1.限制招商范围且划定十大高精尖产业，伤到了园区的“筋”。高精尖招商限制迫使产业园区要改变招商思维，重新布局招商资源，也意味着此前累积的企业库可能要归零再来。甚至，园区要对照北京的高精尖产业顶层设计，重整自己园区的产业规划。

2.禁止园区载体销售，100%自持，影响的是园区运营商现金流周转，伤及根骨。100%自持考验园区运营商的资金实力，前期支付的大量资金，仅靠租金回笼能否覆盖？在此基础上，园区开发商的盈利模式是否还能成立，是to be or not to be的问题。

实际上，类似的局部政策，已经显现威力，以在北京通州有园区的坤鼎集团为例，该公司在2017年上半年营收大幅下挫，主要原因就包括：1、北京通州区严审入区企业，影响了入园企业准入进度；2、2017年4-7月暂停办理工业地产销售项目网签，并进一步检查工业用地项目立项。

而这记惊雷波及的范围远不止北京，有业内人士分析后续影响很可能会扩大到全国。这样的猜测也被官方解读证实。

4月20日下午，北京市经信委科技标准处处长仝海威在海淀创业园，针对北京高精尖“10+3”政策进行培训宣讲。“10+3”政策里，10指的是十个产业指导政策，3分别指配套的土地、财政、人才政策。

会上，仝海威指出，“10+3”政策不能包打天下，解决的是共性问题，但稍后会有相应实施细则配套出台。同时，他指出，类似的调控思路也将逐步扩展到京津冀乃至全国。

新政百天，园区开发商是否已经找到对策？他们还能继续卖楼么？

二、租售迷局

有证继续 无证转租

在新政试行的100天里，市场有什么变化？

园区界通过电话询问的方式了解了北京通州、大兴、顺义等区域的一些园区项目，结果显示部分园区仍可销售，部分园区转售为租。

为什么有的能卖，有的不能卖？难道其中有什么猫腻？

原本在出售的园区能不能继续销售？在新政刚发之际，这是北京多数园区的疑惑之处，也是园区方对政策制定方最大的诉求——出台《意见》实施指导细则。

3个月过去，园区界交叉对比了北京的园区租售现状和销售许可证情况，现状是：在新政之前已获得销售许可证的园区仍在名正言顺的出售，售楼人员对此也不避讳；没有获得销售许可证的园区对外说辞改为只租不售了。

比起新政刚发出的那几周，园区人谈论此事的语气已从小心翼翼转向态度明朗。

新政发出第一周，园区界就此采访位于通州区已经取得销售许可证的一家园区营销负责人，对方小心翼翼的答复称：“政策不太明确，我们自己反正先不卖了，等指导细则下来再看。”

3个月后，园区界再次询问该园区的售楼人员，对方明确表示：该园区有正规的销售许可证，可以出售，产权是50年，最低可售面积是700平米的独栋，但是不能分割，也不能出售给个人。

中粮产业园的相关人员也表示，他们的园区项目正常销售中，房山区域的产业园项目已经有一部分卖给了农科院，产权依旧是50年。

枢密院尖子班的销售人员称，他们园区工业用地立项的都没有了，只有40年产权的商业项目可以出售。

鸿坤广场的销售人员也表示主要销售的是40年产权的商业办公楼。

除了按证销售，产权50年项目的价格还有小幅上涨。北京经开企业大道的项目从房产网站标注的16600元/平米上涨为18500元/平米，其他园区项目也有500-1000元/平米范围的涨价情况。

那么官方是什么态度？

仝海威在回答园区界采访时明确，已经取得销售许可证的存量园区载体可否销售，需要园区方征询所在辖区政府部门的意见，《意见》的配套实施细则也将由各区制定。

销售限制也将与产业捆绑，仝海威指出，北京下一步将研究编制《北京市高精尖产业项目优选线》，围绕地均投资强度、地均产值、研发投入强度、人均税收等方面，分类设置高精尖优质项目参考指标值，用于指导各区遴选高精尖重大项目，对符合条件的项目择优给予支持。

从表面上看，园区市场井然有序，那么到底是谁正处于风暴中心呢？