9成认为长租公寓“租金太贵”，房东们却在不赚钱中苦苦求索-随便找财经网

在房地产周期发展及国家大力提倡租赁住房的多种力量共同作用下，租房再次成为大家共同关注的话题。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让租赁住房被提升到了一个前所未有的高度。对于租房者而言，你接受也好，不接受也罢，一场轰轰烈烈的租房运动必将拉开大幕。不少开发商也看到了商机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场，希望在新时代分食租赁市场这块大蛋糕。

但记者调查发现，有近9成被访者认为长租公寓可能会“租金太贵”，另一方面，这些企业几乎无一例外都面临着盈利难问题。可是这两个问题与企业趋之若鹜地对长租公寓市场的疯狂追逐相比，完全无法理解。究竟是什么驱使着众多企业纷沓而来？又有什么秘诀抢占长租公寓市场？如何解决盈利难题？记者站在行业的角度，希望能够抛出问题，引起大家的共鸣和思考，让大家对市场的有益探索成为支撑勇敢活下去的重要支柱。

租房时代来临，大蛋糕待分食

房地产经历过从福利分房到市场买房的阶段后，房地产已经从过去的黄金十年步入白银时代，这也意味着房地产行业在大周期中实现了历史性的转折。

可以说，没有高房价，租房市场不会如此火爆；没有高房价，没有谁非要愿意去租房；没有高房价，房地产盖房卖房的时代或许还可以更长。然而，正因为人们都愿意去买房，也才让房价越来越高。房价高，租金高，租赁市场缺乏有力监管，乱象丛生，老百姓多数都对租房有阴影。

记者曾经预测，2017年317新政标志着传统的房地产开发模式终结，房地产新时代新篇章也刚刚开启。

东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，全国租赁人口1.9亿人中，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市，因此选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

另据前瞻统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

链家研究院估计，2025年租赁人口将从2015年的1.6亿增至2.3亿。它认为中国住房租赁市场的租金总收入将从2015年的1万亿元人民币增至2.9万亿元。

两组数据相差无几。

优客工场、共享际创始人毛大庆也曾预测，未来十年之内，中国的整个租房总额会超过3万亿元，使用人口会达到2.3亿人；二十年以后，这个数字会达到4.6万亿元，参与租赁的人口会达到3亿人。

2016年租房大数据显示，北京常住人口中，有三分之一是在租房子的，也就是说大概三个人当中就有一个人在租房。

也就是说，不管政策如何，存量房市场这块肥肉已经成为众多企业垂涎的目标。特别是近年来，国家层面对租赁市场史无前例的高度重视，让“国有租房公司成立”、“租购同权概念提出”、“集体土地建租赁住房”等政策逐步落地，更加速了租赁市场格局的形成。

经济参考报发表文章称，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，中国房地产市场正在迎来租赁时代。中原地产报告显示，近期已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。租房时代，终将成为后房地产时代竞争更加激烈的新战场，当然记者认为，租赁时代来临，并非所有人都去租房住，而是租赁市场更加健康、完善、成熟，租房将成为大家主动选择的一种生活方式。业内人士表示，房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变，市场供应格局有望被重构，这不仅使住房真正回归居住属性，更可以减少非理性购房需求。

群雄逐鹿，谁主沉浮？

随着鼓励住房租赁政策的红利密集落地，曾经“重售轻租”的现象正在改变，“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是基于此，各大开发商以及其他机构纷纷盯上了租赁这块大蛋糕。

加上众多机构参与，长租公寓的声音渐渐响起来，也引起各路资本关注。标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，甚至具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为长租公寓行业的主力军。

记者记得，至少早在2002年就有长租公寓这个概念了，但一直处于低调潜行，直到近两年才广为人知。

此后，以各种又萌又潮的名字面世的长租公寓被各家企业推向了市场。我爱我家的相寓、链家的自如、世联行的红璞公寓、万科的泊寓、魔方集团的魔方公寓、龙湖的冠寓、石榴集团的熊猫公寓、旭辉的领寓以及诸如水滴公寓、蛋壳公寓等如雨后春笋般般迅速崛起，成为长租公寓领域的网红。

不过就目前的纷争来看，相较之下，大型房企、中介机构和国企有着更多先天优势，也更有可能成为市场主力。比如房企有着天然的优势，房企入局长租公寓可以在品牌、物业和资金上占有优势地位，相比一些创业型企业更有强大的规模效应。但另一方面，除了规模、资金和品牌，更可能会胜在模式创新。所以，反而一些情怀型创业企业更具有创新的活力，在未来探索盈利模式上更胜一筹。毕竟房企在运营把控、客源获取上还有待“学习”，特别是固有的房地产开发模式或许会禁锢开发商的思想，在新的盈利模式上缺乏创意精神。

雷声大雨点小，叫得响不盈利？

各家企业抢占长租公寓的地盘，虽然看起来雷声大，但是雨点小，各家有各家的口号和卖点，但是摆在大家面前的现实问题却非常一致，那就是到目前为止，几乎难有盈利。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文称，“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点”。一方面是大多数长租公寓运营企业普遍处于需要大量成本投入的前期规模扩张阶段，回报期通常在 3 年以上；另一方面，我国长租公寓盈利模式单一，主要依靠赚取“租金差”和“服务费”。

记者认为，首先，开发商观念问题需要更新。开发商说到盈利往往跟以往的住宅市场相比，这完全是两个概念，没有可比性，而且房地产市场也到了瓶颈期，转型长租公寓也是市场所迫，所以心态要调整。