深圳未来2-3年此类物业涨幅最大！-随便找财经网

　　三价合一之后，二手房交易骤减，然而近期的中美贸易战似乎又给楼市蒙上一层迷雾，那么接下来2-3年，深圳楼市究竟何去何从？

　　近期对深圳的很多区域做了非常系统的考察，纵观全局，还是有了很多心得，不论是媒体还是民间报道，众所周知，深圳的房价均价是54000元左右，用媒体的话说从2016年10.04以后已经迎来了十九连跌，其实这个均价是指全市的，那么其实我个人把深圳的房价从下往上大概分成六段，那么这六段对应的大概区域也一起列出来

　　第一，2万-5万：坪山片区，龙岗（五联，龙东，宝荷，新生，横岗，布吉大部分，坂田小部分，龙华老中心，观澜老中心，观澜新中心一部分，罗湖老破旧，学位差的一些区域，光明新区大部分，沙井部分，福永部分，石岩），盐田大部分

　　第二，5万-7万：罗湖学位一般的区域，福田老破旧学位差的区域，南山老破旧以及学位差的一些区域，宝安中心的部分，西乡大部分，福永一小部分，沙井以小部分，光明一小部分，龙华（除了红山+北站+上塘），龙岗大运带外国语学位的核心四盘。龙岗中心城带实验学位和深中学位的龙平路两边的几个新盘

　　第三，7万-9万：罗湖（华润银湖蓝山），福田（除香蜜湖，竹子林，百花）,南山（南油，西丽，南头，老前海，南山中心，白石洲，大学城），宝安（除熙龙湾，壹方中心），龙华红山+北站+上塘，星河丹堤

　　第四，9万-12万：罗湖（中海天钻），福田（竹子林，百花部分，香蜜湖小部分），南山（华润城，蛇口部分，南二外本部区域，北师大附中区域，），宝安（熙龙湾，壹方中心以及宝中几个新楼盘）

　　第五，12万+：香蜜湖（明德学校学位，深高学位，福田外国语学位）深圳湾（中心路两边带深圳湾学位的）

　　以上就是深圳的价格和区域的对应，可能不全面，但是基本反应了深圳各个区域的价格现状，那么大家可以看到从整个深圳的角度来看，最低的单价还有不到三万的，基本就是在接近的惠州的坪山坑梓区域，那么最贵的单价是深圳湾片区的已经突破20万，相差将近十倍。按照大家的惯性思维，肯定是觉得买便宜的片区，可能未来成长值更强。那么我们先不着急下结论我们到底应该买哪里？或者说买哪里升值最快或者升值潜力最大。那么我们不妨来看看深圳的历史，这一波调控是因为2015年暴涨，2016年3月25日开始调控，2016年10月4日加码，到现在两年有余。可比的是：2009年大涨后，2010年上半年开始要求抑制投机购房，到2010年930加码开始限购。这个时间节奏基本和现在是一样一样的，2015对应2009，2016对应2010，那么，当年接下来2011年发生了什么？记得2010年的时候深圳的均价是2万左右，当初香蜜湖顶级社区单价大约是在5万左右，到了2014年，深圳的均价是2.3万左右，那时候香蜜湖的单价已经去到7.5万。2016年开始调控的时候，深圳的均价是5.3万左右，那时候深圳湾和香蜜湖的单价大概在10-11万之间，所以我在去年年初就提醒很多朋友，香蜜湖和深圳湾会补涨，结果去年湾区和香蜜湖平均涨了15-20%，某些优质物业上涨超过30%，所以豪宅的价格是均价的2.8-3.5倍是合理的区间范围，现在深圳湾的20万单价也暂时停留在这个区间。但是这里面其实暗含了一个问题，其实两次调控还有一个共同点就是：调控之后大多数的楼盘直接横盘，有些甚至一直横盘，从2010年调控一直持续到了2015年。这就是今天我重点要讲到的

　　第一，12+的顶级物业肯定会继续走高，只要货币超发，这类物业就势必上涨，而且这类物业相对还是很稀缺的，根据我上面的分类可以看出，这类物业具备的特点是：核心区域+稀缺自然资源（湖景，海景，山景）+低密度+宜居+顶级教育资源。所以无论是深圳的精英还是全国的精英一定打破脑袋进来。每年稳定涨幅10%正常》

　　第二，7万-9万的，9万-12万的区域，这些区域大家可以看到，几乎都是处于福田，南山和宝安和龙华新区的高端区域，这些片区位置都不错，但是因为学位或者品质或者有些片区略显着老旧，所以处于目前的状况，但是这些片区随着货币超发，也会有微涨，但是应该是控制在5-7%之间，但是某些片区可能会因为新学位的加持，就像北站的深圳外国语（龙华分校），会有大的涨幅，所以多关注以上区

　　域的利好释放，还有学位，提前布局也可以有不错的收益。

　　第三，剩余的区域，除了龙岗的大运，目前算是龙岗的豪宅，宜居，教育也不错，今年新地标的动工也带来一些利好，但是交通还是有待改善，大运在地铁通车之前，每年稳定5%左右的涨幅还是可以维持的，当然也不绝对，

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