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粤湾澳大湾区规划出台前夕，最近和VIP会员密集调研粤湾澳大湾区各大区域楼市。发现在大湾区楼市有一个全国独有的现象，双合同卖房。
开始不太理解，后来仔细一想，越来越觉得双合同的政策对比限价卖房的政策，更接地气，更符合市场规律，更符合ZF去杠杆的精神，不得不佩服广东人的低调、务实、变通精神。
限价卖房是全国二线城市的主流，像成都、长沙等城市，限价之后，一二手价格倒挂明显，新房甚至比周边二手房便宜30%，这太不符合市场经济规律。在超市一盒鸡蛋打个特价甚至都能引发排队的现实情况下，一套房子明显存在几十万甚至上百万的套利空间，只要有钱能买的，谁不动心？谁不会去排队试试手气？
所以，前不久传出限价卖房的新闻是成都一个楼盘有4万人去买，长沙一个楼盘有4000多人去买。
限价虽然明面上可以控制房价不上涨，但不好的地方也是显而易见的。一是巨大的套利空间让给了能中签买到房的人。二是，真正被限价低于市场价太多卖房的开发商利益受损较大（不排除有些通过喝茶费、装修费等扳回一点）。三是，万人抢购这样的效果一传播，会吸引更多的人加入“打新房”这个游戏，真正需要买房的自住买房者在多次参加摇号买房仍买不到之后，身心俱疲，无奈之下有些只能转向买二手房，如此一来二手房价格同样很难下跌。
再来看看广州中山等地的双合同卖房。像南沙、增城、中山等地，网签备案价有个标准，超过网签备案价部分不能贷款，只能以装修款形式付全款。南沙、增城等地新房网签限价多在1.3-1.5万这个区间，但新房实际售价已经在2.3-2.8万之间，那么多出来的部分不能贷款，买新房首付三成，实际上就变成了首付6-7成。
当前的情况是，在南沙、增城，位置好、定价相对合同的新房，基本上还是比较抢手，双合同并没有阻挡人们的买房热情，但都不需要摇号。新房的价格也比周边二手房贵10-20%，这符合楼市正常的市场规律。也有一些新盘定价较高，高于周边二手房较多的，但是这种楼盘销售去化速度就较慢，不少已经是现楼入伙了，还在卖。
合双同卖房，最大的优点其实就是降杠杆。ZF可以控制风险，不限价，但在贷款方面限制，有部分房款不能贷款，愿买的就买。如此一来，开发商房子没因为限价被便宜卖，买房者也不会因限价过于火爆三番需要摇号而三番五次买不到房。ZF银行也都因为双合同控制了风险，这样的操作是不是更务实？更符合市场规律？
凡事有利必有弊，当然不好的地方就是，对于资金刚刚够得着的刚需来说就不太友好了，首付比例提高太多了。
再来说说惠阳大亚湾的限价，这又是另外一种模式了。惠阳大亚湾的限价力度处于前面说的两种模式之间，比成都、长沙等城市的限价要松一些，过几月允许有一定幅度的上调申请，但跟广州中山不的是，惠阳大亚湾没有双合同，哪怕是带装修的房子，也都是按房款总额申请房贷款。但他们有另外一招，首套房贷款利率上浮30-35%，但由于限价政策在，惠阳大亚湾去年到今年涨幅也不大，现在整体主流售价在1.3-1.7万之间，基本上都带装修。
惠阳大亚湾好地段的新房基本上是开盘一两个月就很快卖完，从去年到今年都是如此。
惠阳大亚湾还有一个政策就是对二手房贷款极不友好，首套房一般只能贷五成且不说，而且银行审批非常严格，其实就是不欢迎二手房去贷款，再加上交易税费等原因，二手房成交量占比极低。
以上三种调控方式也是楼市调控因地制宜、因城施策的具体体现，你觉得哪一种更合理？
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