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前天下午，受深圳壹地产和满京华云著邀请，安静参加了主题为“《2018西部大爆发，大湾区的重要支点在哪里？》——湾区新时代下的楼市发展走向”的论坛活动，感概良多。
作为一个楼市观察、写作者，安静其实蛮少从暮后走到台前的。此次出席，欣慰的是，整场活动下来，对于粤港湾大湾区，同座的各位嘉宾抛出了很多精彩观点，让安静受益良多。
比如说深圳壹地产@陶文杰对于2018年的购房建议——
今年买房最简单，买西部就可以了。买房无非是买一个利好，买一个未来的发展。今年深圳最大的利好就是西部大湾区，前海和粤港澳大湾区是时代给深圳人的机会。时代给在座这一代人有足够的支付能力。
再比如对实操颇有心得、曲线买房的创始人@曲广宁老师的精彩发言——
湾区的规划出来后，深圳所有城市中心化的概念将面临调整。临近珠江口的位置将是未来的中心或是发展潜力非常高的地方。而且，湾区会导致模糊的边界影响。湾区会影响深圳的形态，未来的形态是大家无法想象的。
对于粤港澳大湾区，现场的贺立立老师也有话有讲——
未来“9+2城市群”和未来的粤港澳大湾区里，我认为所有的“9+2城市群”，他们之间是合作关系，也是竞争关系。在“9+2城市群”中跑出来的一定是深圳。而且，“9+2城市群”粤港澳大湾区规划出来后，相信各个城市会调整自己的规划，跟粤港澳大湾区的规划相匹配、相发展。
同样，现场的异形老师也说出了自己的见解——
个人认为将来中国最大的发展区域肯定在粤港澳大湾区，而粤港澳大湾区绝对是深莞惠，深莞惠地区看沿海。前海以来，深圳提出东进战略，西进是前海。
02、
讲真，整个讲座的精华，大部分都在这里了。但是，对于粤港澳大湾区，我相信更多的人关心的是，第一、深圳的楼市将会受到什么样的影响。第二、粤港澳大湾区出来后，谁是龙头。第三，对于普通老百姓来说，买房的最大机会在哪里。
其实关于这三点，上面的各位嘉宾各有表述，我大致综合了一下，再加上自己的见解，希望能给大家一些启发。
对于关于粤港澳大湾区这个概念，从去年到现在已经讲了快一年的时间了，最新的时间公布节点是5月底要出来了，而且6月11日会在香港举行一次宣讲会。这让我们想到一个关键性的词——千年大计。
千年大计，这是官方形容雄安新区的，这也是前所未有的待遇，因为官方从来没有用这样一个词来形容一个片区的，其中的含金量自不用多说。但安静现在觉得，粤港澳大湾区这个词频率的出现，一点也不亚于雄安新区。
前几天，关于粤港澳大湾区，有几个事情出来引起的反响比较大。一个是粤港澳大湾区所在的11个城市中，有2个城市进行了不明程度的调控政策，其中佛山是禁止半夜开盘，东莞的限价又重新被提起。
还有一个是广东省国土厅给大湾区9个城市发紧急通知，要求各个城市上报万科和恒大在各个城市的土地开发情况。经过媒体反复求证，确实有这个通知，确实在收集这个情况。但是，相关报道发出后，很快被全网删除了。
这让我想起海南自贸区的前夜，现在的粤港澳大湾区就像之前给海南的大礼包，而且是超级大的礼包。可以预见的是，随着粤港澳大湾区的出台，基本可以明晰的是——深圳的城市地位和责任将大大提升。
而在整个粤港澳大湾区中，深圳无疑是最瞩目的，而这里面，前海可能将承担起粤港湾大湾区龙头的角色。安静所接触到的一些朋友，其实早在去年的时候就已经开始在前海布局了。今年的前海，相比往年，要燥动的多。
所以，有一个很大的判断是，在粤港澳大湾区时代下，前海的含金量将越来越重，而且，未来5年之后，前海将成为深圳的新中心。
但是，不得不承认的，前海的土地一直是定向出让的，对于普通人的机会其实不大，而且住宅的供应也非常少。这可能就会倒逼看好前海但无法上车的人，向西部区域蔓延。
沿着前海一路向北，就进入西乡、大空港了，而且，最近也出了一个新说法——大空港要规划空港新区，原话“这是深圳继前海之后，第二个承载国家战略的区域”。
原来我们觉得深圳只是空港的城市副中心，和前海、南山没得比，可能和龙岗、龙华、光明放在同一个水平线上。这个规划意味着大空港的规划要提升，这是继前海之后，又一个承载国家战略的区域。
可以想像，未来的大空港区域将有很大的机会。而未来，沿着前海、松岗、沙井到东莞、虎门一带，会成为非常重要的轴线。如果在这条轴线上买房，会是一个不错的选择。
03、
那么，在粤港澳大湾区正式出台前，普通人应该如何买房呢？其实还应该看中几个标尺——
1、轨道物业。在粤港澳大湾区下，未来深圳城市形态可能会像香港，其中有几个细节：一是高密度发展，南山十年前做的规划，容积率标杆在3～5左右，现在最新的南山规划容积率靠近8～9。
城市高密度发展带来必然的结果，这会导致香港的形态。未来的轨道物业在城市的人流上，面临越来越大的优势，置业的道理也是如此。
2、带学位的物业。在场的曲房买房创办人@曲广宁的老师，用实战经验告诉我们，除了西部片区，其他地方的涨价只跟学位有关系。
对于深圳来讲，一是片区西部，二是学位资源，它基本是物业保持增值非常重要的元素。
比如说大家去年都清晰的后海，去年有一段时间特别火。最厉害的是宝能太古城，两年半以前40多平的小户型价格大概4万多（200多万），去年年底40多平的是15万。不到三年时间，每平米涨了10万元。
3、综合体。综合体以前有个说法，叫“时间银行”，因为他把所有的时间都压缩到一个很小的空间内完成，可以说是城中之城。深圳是个讲究效率与时间的定位，这样的物业，在很大程度上能够跑赢其他同类型的物业。
而这些年卖得好的顶豪产品，也基本上都是都市综合体豪宅。比如说深圳湾1号、中海天钻、华润深圳湾、深业上城、深圳中心·天元等。
这些综合体物业有一个通性：自综或他综。自综的意思是本向有三种形态复合，而他综，是借力区域其他业态。比如说双玺与水湾1979，周边就是海上世界！
从罗湖开始，罗湖最厉害的综合体是万象城，万象城的概念，旁边卖1万多，它能卖4万。这是幸福里开盘的价值。
从罗湖开始往西走，到福田CBD，福田CBD综合体是星河CocoPark，对面是星河国际，虽然是老房子，但价格很高。
4、能上车就尽快上车。对于没有买房的人来说，今年遇到政策调整期，是大家选房的好时机，因为市场横盘，会有更多的选择。
如果大家要自住，住在哪里方便买哪里。如果要投资，整个深圳西部从南山、蛇口、西部、大空港，买得起哪里买哪里。
如果买得起西部，深圳范围内，买得起哪里买哪里。买房子就是买一座城市的股票，选择深圳，永远是对的
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