涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号-随便找财经网

　　导读：国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场，这个新闻之所以牵动人心，是因为棚改是支撑这一轮房地产投资的强心剂，而房地产投资是目前中国经济为数不多的亮点。当前外部贸易战冲击下，内部经济发展前景阴云密布，5月份固定资产投资增速大幅下跌，消费不振，房地产投资成为提着的一口真气。

　　棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码，是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存，其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下，修正或调整已有的棚改政策，是结构化去杠杆的要义；但在经济下行的压力下，一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险，从实际操作上是不可能也不现实。

　　6月25日，国开行的声明，翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做我们就怎么做，2018年棚改任务580万套没有结束，CDB的使命就不会结束。所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明，对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整，棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化，央行PSL资金投向收紧或许可预期。

　　从公开信息梳理，随着棚改规模从600万套下调至580万套，棚改政策也从2018年开始发生了微调——

　　货币化安置比例已在有意压降，

　　更多地方转向实物安置

　　棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

　　从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

　　货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。政府部门也注意到这一现象。

　　据扫雷小组：（四川）A市人大常委会的一篇调研报告显示，由于货币化安置两万余户，引起商品房价格的上涨。该市在售商品房原售价低于指导价，但棚改政策实施后直接上涨到最高限价。

　　全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。

　　在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但有的地方在降速。

　　例如山东省首次取消了货币化安置；

　　湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”；

　　江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

　　广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

　　4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。

　　相较而言，2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例，今年各省关于棚改货币化安置表述的转变，反应了三四线地产泡沫下，高层对于政策的反思和调整。

　　PSL定向调控政策进入了反思期，

　　棚改资金来源发生方向性调整，

　　比如由地方政府发行棚改专项债。

　　2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

　　截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行和农发行直接参与了货币创造。其政策最终溢出效应间接带动三四线城市房价上涨。

　　这便是“涨价去库存”背后的逻辑链。2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿，占贷款余额的比重高达25.83%，是国开行的第一大业务类型。国开行堪称第二央行。

　　6月15日，中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示，天津拟发行棚改专项债15亿。这是首单棚改专项债。

　　这则新闻背后，意味着棚改融资来源端的重大调整。抛开债券发行期限、发行利率上的优惠不说，将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划，使得资金的募集、发行和投向更加透明，符合目前地方债务去杠杆的政策大方向。

　　过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点。数据在说话——2016年2月至2017年4月，商品房销售面积累计变动处于较高位水平，去库存取得明显成效，但是2017年6月以后，商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑，2018年初以来，商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%，棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。

　　棚改货币化对商品房销售的拉动似是强弩之末，居民的杠杆却在迅速累计，下一步怎么整？

　　杠杆转移，下一步怎么玩？

　　图：100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比