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我为什么不选“以房养老”？
首先我想说，以房养老产品，在方方面面上还都不成熟，目前也只有一家保险公司在做，而且4年的试点期只成功签了139单，具体到户数只有99户，甚至没过百。
从这方面也能看出，以房养老是非常非常小众的保险产品，市场需求很小很小。
以房养老为啥不划算：估价低、保费多、返的少、利益不对等
1、估价低
按保险公司现行的“以房养老”协议，首先，第三方评构会评估房产价格，这直接决定了老人未来每个月能拿多少钱。
这里需要注意，并不是市价卖多少钱，保险就给你估多少钱，而是根据房子的房龄、质量、结构、环境等等因素综合而定。
我坐标北京，以前老街坊的伯伯一家去咨询了以房养老，结果给出的预估评估价明显低于市场平均水平，于是老两口只能打消了计划。
2、保费多、返的少
凡是保险公司的产品，都有保费。
假如房子被评估为100万元，老人今年60岁，每月可以领取的养老保险金为2514元，但前提是要每年缴纳2544元的“延期年金”（相当于保费），而且是要一直缴到86周岁。
86岁之后，保费无需再缴，每月仍可按2514元的标准领取养老金，直至身故。
那我们就可以算一笔账：
老人每年能领取2514元×12=30168元，扣除2544和一些其他细枝末节的费用，每年大约净得26000元，成功活到86岁，养老金合计可得约68万元；
进一步计算，如果要拿回等值于房子评估价的100万元，至少需要活到95岁。
怎么样，你有信心活到95岁吗？
3、利益不对等
如果未来房价涨了，那以房养老可就亏了，因为抵押之后的“倒按揭”——也就是到手的钱是恒定的；
如果未来房价跌了，不排除保险公司会要求你补充抵押物，否则可能会降低倒按揭金额，到手的钱反而会减少。
如果是80后，也暂时不用考虑未来以房养老了。
跟现在很多老年朋友当初的“分房”不同，大多数80后的房子都是实打实的商品房，是咬着牙贷款买的。
呐，市价100万，贷款80万，30年期限，按基准利率算，月供至少4000+。
我现在30岁，刚贷款买了房，60岁之前努力赚钱养房子，60岁之后如果选择以房养老，保险公司每月给我的钱，比当初我给银行的钱少多了！
最后，我这辈钱也没剩下、房子也没落着，都不知道在忙活啥。
所以，无论未来房价是涨是跌，是老人还是年轻人，以房养老都不划算，甚至不如把房卖掉做稳妥理财来的划算。
卖房理财养老，划算吗？
如果把按市价把房子卖出去，净得100万元去理财，再用收益去租房，如何？
货币基金的年化收益在3%~4%；
5年期国债大约4%~4.2%；
1年期银行理财约在4.5%以上；
总之，就算对风险很敏感，只做稳妥的理财，一年拿到4%的收益也是妥妥的，100万一年就是4万元。
而如果租住同等房屋，按多数城市租售比2%（一线城市不足2%）来计算，100万的房子一年房租约为2万元，也就是说，你只用了5成的利息就能把房子租了回来，每月还能净赚近2000元，还不需要缴纳保费——关键是，这100万始终在自己手里攥着，谁也拿不走。
需要强调的是，任何投资理财都有风险，所以我也并不建议大多数人卖房理财，尤其手里只有一处房的朋友。
例举这个方法，更多只是用来与以房养老做对比。
除非以房养老产品做出大幅的修改与调整，否只能继续沦落为极度冷门的“小众”产品。
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