楼市刚需是个什么鬼？买不起就没有需求了

　　刚需的“结构性分化”

　　市场上呈现出来一个有意思的画面：房市车市均出现了“结构性分化”。

　　“金九银十”这个曾经属于“刚需”的节日，从去年开始楼市已经黯然无光，今年车市也风光不再。

　　乘联会最新数据显示，10月国内狭义乘用车销售195.0万辆，同比下降13.2%；今年1—10月狭义乘用车累计销售1812.8万辆，同比下降2.1%。至此，今年乘用车市场已连续5个月出现销量负增长。由此，2018年或也将成为中国车市26年以来首个销量负增长年度。

　　但今年车市、楼市里却不乏风光的身影。

　　从乘联会公布的销量数据来看，豪华车在10月份的零售量相比去年同期增长了7.4%，尤其是大部分豪华轿车车型都迎来了两位数的增幅。而面对日益重要的中国市场，销量分列前三名的德系三强奔驰、奥迪和宝马，也加快了其产品的国产化进程，大举进一步攻抢市场。

　　对此，全国乘用车市场信息联席会秘书长崔东树向90度解释称，这是消费升级和楼市挤压车市共同反应的结果，即普通百姓买房已经撬动了很大杠杆，更没钱买车，因此，一般乘用车表现欠佳。但富人有钱买房也有钱买车，因此，在富人买车消费下，豪车的市场销量很可观。

　　楼市似乎也出现了上述分化现象。

　　“我们总价800万的小户型项目只有几十套房源，但现在蓄客已经超过了1000人。”某楼盘负责人露出了满意笑容。

　　可想而知，北京市场上这样的“低总价”，绝不是普通“刚需”能买到的。

　　与此同时，今年第四季度，北京有个别“发证”项目的销售价格已经开始有所微涨，不少豪宅项目选择在四季度入市。

　　“作为一个有钱人，如今的限购限贷政策，都不叫事，豪宅永远属于稀缺，而且越来越稀缺，高端房源的保值增值也一直是最强的，所以大受欢迎也是自然趋势。”诸葛找房分析师陈雷与90度地产探讨时如是分析。

　　陈雷说，之前国家调控控制住了新高端楼盘开盘价，所以高端新开盘的少，供应少成交自然也少，现在一是价格稍有放松，二是高端产品的开发商预计短期内政策不会放开，迫于经营压力，需要加快开盘速度，抢占市场。导致现在高端市场繁荣。

　　车市、房市现象说明了一个共同道理：市场对富人的影响微乎其微，背锅的永远是底层的刚需！

　　保障房能保障多少真“刚需”？

　　最近，90度莫名多了一重“身份”——购房咨询顾问。

　　“我看您朋友圈经常发很多专业的房产信息，想问一下，怎么样才能买到最合适的房子啊？愁坏我了。”

　　某天，90度的微信突然弹出一则消息，发问人是自从互加微信后就没说过话的“牛牛”，虽然备注信息没改，但我记得他，因为，他常给90度的稿件点赞。

　　牛牛是普通的工薪阶层，家有一妻，没孩子，手里稍许存款，如果买房父母可以救济一把。但如何买到一套合适房子成了他的心头大事。

　　“刚开始共有产权房出来那会儿，我爸在网上看到新闻，还给我打个了电话让我关注一下，说这类房子价格比二手房便宜好多。”牛牛说。

　　保障房的供应量并不在少数，就在11月底，北京还曝出2018年提前完成保障房供应的新闻。不过，自从共有产权房这个物种出来后，便一直存在“不受待见”的争议声音。今年3月份，还一度传出某项目弃购率达到了70%。

　　对于共有产权房，牛牛也经历了从最初的满心欢喜到如今的垂头丧气。“位置偏远上班不方便、房子品质比不上普通商品房、配套太差……”这些不仅成了大众对共产房的槽点，也是摇号成功的牛牛弃购共产房的主要原因。

　　“限价房我也看过，位置好的价格也不便宜，价格便宜的要么位置偏僻，要么楼层户型不好。”牛牛发了个叹气表情。

　　有数据显示，北京截止9月30日入市及待入市的限竞房项目共计70个，其中入市项目18个，供给房源近万套，但仅有8个项目有网签记录，网签套数在1100套左右，网签率仅有11%。

　　另有数据显示，目前市场上供应的16000多套限竞房，网签的仅有3000多，去化率很低。由于地段不好的限竞房不好卖，限竞房市场已开启了另一场大战——价格战。

　　不过，一个后遗症难题是，今年仅仅是限价房集中入市的开端，预计供应了一万多套，而明后年还要入市约四五万套。刚开始就这么难，后续怎么办？价格战就能俘获刚需族的心吗？

　　在牛牛看来，像他一样的刚需族不是没有需求，只不过需求都被各种“限制”抑制住了，“你看，仅仅一个公积金政策就能打压掉不少刚需族上车的热情。”

　　春天来没来还不一定

　　买房难，难于上青天，这句话或只适用于底层的刚需，与富人无关。但从年底释放出来的各种信息来看，刚需族的“春天”似乎就要来了。

　　近日，深圳、杭州、南京等多个城市出现部分银行下调房贷利率的现象。不仅如此，贷款放款也普遍提速。

　　某地工行人员就表示，资质审核通过后大概一周就可以放款。这相比此前动辄“按月”的放款进度，已大有改观。另有银行工作人员说，现在利率是处于全年较低的水平，是考虑购房贷款的合适时机。

　　人们不禁高呼，看，刚需们的“福音”来了，刚需族买房会变得更容易。真的如此吗？

　　“会利好刚需，但买房也不会太容易。你看现在政策卡得多紧，5月份成交量回升，6-8月份成交量都还不错，于是9月份就出公积金新政了。”陈雷分析，利率下调，如果成交量上去了，肯定还会有其他政策出台，目前就是要稳、稳、稳，没有哄抢就没有涨价，供需稳定，其乐融融！

　　不过，恐怕刚需族最意想不到的还在于一不小心被“误伤”，到头来再上车时才发现自己成了“高位接盘侠”。连观望都成了时间换空间的成本。

　　一个佐证是，近两年土地出让中，无论是限竞房地块还是共产房地块，同一区域和同一地段项目，价格均出现走高态势，且还出现了“共转限”后的土地价格飙升入市的现象。

　　比如，以北京丰台区花乡白盆窑村的地块为例，2015年1月成交的白盆窑自住房2.9万/平米，2018年1月成交的共产房4.3万/平米，不考虑政府共产掉的份额，年度涨幅16%。

　　但到了今年10月份，此前流拍的丰台白盆窑村地块却共转限再入市，在总价上增加了5.42亿，销售均价也由此前的43000元/平米涨至67702元/平米。

　　因此，对于刚需族来说，一个新问题是：自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主，今年入市的限竞房项目土地出让时间较早，当时的限价还比较低，以后限价地块的趋势必然是越出越贵。土地价格都越来越贵，房价呢？！