盛松成：目前我国房价平稳或小幅下降是好事

　　盛松成系上海市人民政府参事、人民银行调查统计司原司长；宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员

　　房价稳定，哪怕是小幅下跌，短期内也不会对经济增长产生较大负面影响，控制住房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。

　　我国房地产市场全面调控至今两年有余，政策严厉程度史无前例。调控效果明显，房价实现了基本平稳或者小幅下跌。价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链的降温意味着调控已经取得了阶段性的成果，其意义重大。

　　目前我国房地产业已经发展到一个新的阶段，但高房价问题依然突出。首先，核心城市房价收入比保持在20以上的水平，部分城市超过30，不仅远超国际普遍认可的水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍（日本首都圈和京畿圈10-12，美国4-5）。其次，目前有业内人士预测我国房地产市值达到65万亿美元（约450万亿人民币），已经超过美国、日本和欧盟三个地区楼市价值的总和。再次，北京大学近日举行的“我国居民财产差距与收入分配问题研究”成果发布会相关报告显示：我国居民房产价值占总财产的比重已经达到超高水平，房价也成为推动居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。2002年至2012年间，居民总财产分布差距基尼系数上升了38.7%，其中45.4%是由房价上升引起的。这都说明我国房价已经达到了相对较高的水平，房价继续上涨将会带来更大的风险。

　　调控成果来之不易，因此，不能让调控半途而废，前功尽弃。我国十五年的房地产调控经验证明，我国房价上涨容易下跌难。坚持调控不放松能够实现“五个有利于”：一是有利于扭转房价只涨不跌的预期，二是有利于防控房地产市场风险进一步上升，三是有利于实现房地产市场“软着陆”，避免美日断崖式调整，四是有利于贯彻落实“房住不炒”的政策基调，加快构建长效调控机制，五是有利于资金“脱虚向实”，振兴实体经济。坚持调控不放松体现了我国化解房地产市场风险、解决高房价策略的三个特点：着眼长期、主动调整、平稳化解。这与美国和日本房价泡沫破裂时候的着眼短期、被动调整、波动剧烈三个特点形成鲜明反差。

　　1991年日本楼市泡沫破裂，房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平米和102.7万日元/平米，1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了二十多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月（202.31）下降了26%，并进入连续六年的下降期。

　　与美、日的土地私有制不同，我国土地是国有制，这在相当长的时间内都不可能从根本上改变，这是由我国国情决定的。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调整能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

　　房地产对经济增长尽管仍有较大的贡献，但巩固调控成果的意义更为重大，必要时可以接受牺牲短期部分经济增长的代价。实际上，房价稳定，哪怕是小幅下跌，短期内也不会对经济增长产生较大负面影响。通过增加供给（包括租赁住房）来满足刚需群体的需求，在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。基于此，以往房地产市场的判断逻辑将会失效，部分业内人士预言房价在2019年将会反弹甚至报复性上涨的言论也将成为一纸空谈，房价在2019年甚至未来几年内都将保持相对平稳，没有报复性反弹的基础。控制住房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。

　　一、房价上涨得到控制，市场整体降温

　　从国家统计局公布的70个大中城市房价指数看，城市房价上涨基本得到控制。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格指数9月份由涨转跌，10月稳定不变。二手住宅销售价格指数下降幅度增加，9月环比下降0.1%，10月份降幅上升到0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数的涨幅继续收窄，10月份分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数也呈现趋稳态势，10月份35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

　　如果仅仅房价趋稳，我们还不能判定房地产市场降温，只有成交量、投资开发、资本及土地市场都出现降温迹象，才能判定调控取得成效。目前我国已经基本达到这一目标。

　　全国商品住宅销售方面，2018年1-9月全国商品住宅销售面积为10.35亿平米，同比增长3.3%，增速分别比7、8月下降了0.9和0.8个百分点，较去年同期的增速下降更为明显。自2017年10月以来，商品住宅销售进入个位数增速的慢增长阶段。随着去库存战略实施接近尾声，目前仍会保持低速增长。

　　房地产开发投资方面，2018年1-9月全国房地产开发投资完成额8.86万亿，同比增长9.9%。投资增速回归到个位数，从趋势来看，高投资发展阶段已经结束。

　　房企开发资金来源方面，2018年1-9月房地产开发资金来源规模为12.19万亿，同比增长7.77%。今年房企融资规模月均增速明显下降，月均增速为5%，分别比2016年和2017年下降9和4个百分点。资金进入房地产开发领域的速度已经明显放缓。

　　土地市场方面，土地竞拍热度下降，这体现在两个方面：1．住宅土地溢价率明显下降，2018年10月一、二、三四线城市住宅土地溢价率分别为5.94%、6.37%和5.03%。2．住宅土地流拍现象明显增加。今年1-10月一线城市流拍地块13幅，二线城市150幅、三四线城市427幅，去年同期分别为3幅、46幅和261幅。

　　二、房价平稳或小幅下降有利于经济长期稳定发展

　　（1）有利于扭转房价只涨不跌的预期

　　近20年来，我国房地产市场一个令人难以理解的现象就是房价只涨不跌。这一现象在全世界都属罕见。由于我国房地产调控多次摇摆不定，往往在经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则加强调控来平抑房价，尤其是过于侧重限购、限贷等需求端调控，而不是供给调控与需求调控相结合，致使房价“越调控越高”，形成了市场对房价只涨不跌的预期。这种预期削弱了调控效果，危害了房地产市场的健康发展。经过最近2年多的努力，目前我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上。只要我们坚持调控政策不动摇，就有望扭转房价只涨不跌的预期。

　　（2）有利于防控房地产市场风险进一步上升

　　房价的过快上涨提高了部分城市房地产市场的风险。从房地产市值来看，最近有业内人士预测我国房地产市值达到65万亿美元，按照当前汇率折算为450万亿人民币，已经远超美国、日本和欧盟三个地区楼市价值的总和。从房价收入比来看，从2018年9月33个大中城市家庭房价收入比来看，9%的城市超过30，处于较高水平，6%的城市介于20到30之间，58%的城市介于10到20之间，27%的城市处于10以下的水平（见表1）。我国很多城市房价收入比已经远远超过国际上一般认可的6左右的水平。日本在1991年楼市泡沫破灭时，比较繁华的首都圈和京畿圈家庭房价收入比也仅介于10到12之间。美国在2008年次贷危机时房价收入比也仅介于4-5之间。

　　房价过快上涨还加剧了居民收入分配差距。北京大学11月28日举行的“我国居民财产差距与收入分配问题研究”成果发布会相关报告显示：在房价的助力下，不论在城镇还是农村，房产价值占居民总财产的比重已经达到超高水平，房价也成为推动居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。2002年至2012年，居民总财产分布差距基尼系数上升了38.7%，其中45.4%是由房价上升引起的，尤其在城镇地区，房价上涨对居民财产差距扩大的影响更为显著。

　　当前房价已经到了相对较高的水平，如果放任房价过快上涨会增加年轻群体的购房压力，抑制消费能力，当房价与收入持续脱节时就有可能引发断供等系统性风险。

（3）有利于房地产市场“软着陆”，避免美、日断崖式调整

　　通过研究美国和日本的案例，我们可以获得一些启示。美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被动调整、波动剧烈三个特征。尽管房价短期内得到有效控制，但是也付出了很大代价。1991年日本楼市泡沫破裂，房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平米和102.7万日元/平米，1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了20多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月（202.31）下降了26%，并进入连续六年的下降期。次贷危机也引发金融系统危机进而造成经济多年的低增长。

　　与美、日的土地私有制不同，我国土地是国有制，这在相当长的时间内都不可能从根本上改变，这是由我国国情决定的。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调整能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

　　目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的，调控重点在于控制房价上涨，而非打压房价，这就有效地避开诱发楼市危机发生的政策因素。房价收入比是一个比值，化解房地产市场风险不仅可以通过降低分子（房价）的方式，还可以通过增加分母（收入）的手段。控制住房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。

　　（4）有利于贯彻落实“房住不炒”的方针，加快构建长效调控机制

　　按照马克思政治经济学关于行业平均利润的观点，当一个行业的利润率高于其他行业的时候，就会吸引资本进入，导致该行业快速发展。这也是我国房地产业持续过热的一个重要原因。房价稳定不仅能缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效减少其他行业资金向房地产业转移，还能逐渐扭转房价只涨不跌的预期，解决房地产投机炒作的历史顽疾。

　　房价的平稳或者小幅下跌还有利于长效调控机制的建立。长效调控机制的建立有赖于金融、财税、房地产业及土地市场等多部门协同配合。只有当房地产行业利润率回归到社会平均利润率时，社会资本流动才会趋于稳定，房地产业的投资属性才能被弱化，进而实现“房子是住的，不是用来炒的”的长期战略定位。

　　（5）有利于资金“脱虚向实”，振兴实体经济

　　房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强，近年来这一趋势不断增加。根据国家统计局发布的1997、2002、2012年投入产出表可以计算产业间的直接消耗系数，金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位，并且系数从2002年的0.07746上升到2012年的0.10523（见表2）。系数的变化趋势反映了房地产业的金融属性在不断增加。

　　基于二者趋强的关联特性，房地产业的繁荣带动了金融业的快速发展。wind公布的上市公司数据显示，2009年至2014年间房地产行业销售毛利润始终高于金融业，并且二者毛利水平相对稳定。房地产市场调控放松后，金融业行业销售毛利率从2015年的37.94%上涨到2017年的59.68%，二者利差从9.63个百分点增加到30.28百分点。从今年前三季度数据来看，金融业销售毛利有所下降，与房地产业的利差也在缩小，但仍保持在较高的水平（见表3）。调控能够有效防止房地产行业过度“金融化”发展，降低二者之间的关联性，建立行业之间的“防火墙”，避免风险在行业间的相互传导，防止发生系统性金融风险。