深圳尖岗山地块流拍：开发商拿地已经回归理性，仍是牛市思维？

昨天商品房用地供应一向不多的深圳推出了宝安区尖岗山一块居住+商业用地，占地面积18566平方米，总建面5.9万平方米，起拍价20.6亿，扣除人才房7550平方米及物业用房120平，幼儿园3000元，实际楼面地价：42623元/平方米，

价格高吗？好像真的不高，去年首创在龙华拿的商业用地楼面地价都42320元/平方米了。

但这块地给了诸多限制，一是不到2万平方米占地的小地块，竟然规划有住宅（37740平方米）、办公（10690平方米）、70年纯自持公寓（5490平）、商业（2000平方米）及幼儿园（3000平方米），直接规划成住宅不就好了吗？

又有办公类产品，又有纯租赁的公寓类产品。建筑高度又不能低于60米，商品房销售时不得强制搭售其他服务，不得捆绑精装修。

地块不大，又限高，产品类型又多，公寓类产品还有自持70年的要求，开发商可发挥的空间有限，加上市场降温，这样的产品没人拍也非常正常。

起拍的实际楼面地价42623元也不见得有多便宜，虽然边上泰禾的楼面地价高达7万/平方米，但泰禾的两块地，面积更大一些，容积率更低一点只有2.1和1.6，本身就是豪宅用地、豪宅指标。而昨天推出的地块容积率达3.18，容积率比泰禾的两块地高太多了。

昨天推出的尖岗山地块边上1公里左右的山语华庭二手房售价才5万多，起拍实际楼面地价42623元/平方米、做豪宅非常勉强的这块地流拍就非常好理解了。

但不管怎么样，昨天尖岗山这块地的性价比跟去年首创龙华那块地相比，还是要好不少，也说明现在的市场降温了，开发商拍地更理性了。

但ZF仍是牛市思维，不仅起拍价定得很高，起拍的实际楼面地价42623元，还给出了诸多限制，而3年前泰禾两块地的起始楼面地价不过26358元/平方米、28783元/平方米，且容积率低很多、地块更大、土块限制更少。

地价定得丝毫不低，但土块建设要求却有诸多限制，市场降温了，开发商也回归理性了，于是就流拍了。