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以5年为一个投资周期，计算保本收益率主要有两大方面的内容：第一是所谓的卖房、房租收入减去买房成本；第二个是大多数人容易忽略的机会成本。
第一，买入至卖出总收入减去买入持有阶段总成本。
以一套100万房产为例。
总成本：首付3成，30万，各种交易手续费算2万，贷款70万，20年，每月还款4581元，5年共还贷约27.5万，假定装修花了5万以便出租。30万及每年还的5.5万，拿去理财收益率为5%，那么5年损失的收益也作为成本，计算得出约为8万。
因此，可计算出5年的总成本为30+2+27.5+5+8=72.5万。
总收入：假定租金一个月可以租1200元，5年租金收益7.2万。
总支出=总成本-总收入=65.3万。
第5年末还欠银行约58万需要还款，合计成本58+65.3=123.3万。
也就是房子5年后涨到123.3万才能够持平，这里还没有计算卖房需要支付的佣金，总成本约在125万。
也就是5年房子价格要上涨25%，每年上涨5%才能够保本。
第二，5年之内不买房的机会成本，是否值得？
我们知道，房产投资需要的资金量相对来说比较大，动则上百万，像一线城市北上广深甚至都是上千万。那么在投资房产之前，就有必要好好评估除了房价上涨获得收益的另外一个因素——机会成本。
机会成本是指例如有三个机会，你选择某一个机会所付出的成本。例如，第一选项是投资房产5年，第二选项是创业，第三选项是炒股。若投资房产5年可以赚100万，而创业赚1000万，炒股赚500万，那么就不应该远投资房产。意思是我们在投资房产前，充分考虑这笔钱是不是有更好的机会，这个很重要。
通过以上分析可以知道，投资房产5年时间只有年涨幅达到5%时才能够保本，换句话说5年后房价涨不了25%，就会亏本。另外一个机会成本也需要考虑，大多数人都忽略了这个因素。
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