房贷利率彻底告别“打折时代” 房企销售端资金承压

　　作为利率市场化改革的重要一环，个人住房按揭贷款也将与LPR挂钩，房贷利率定价进入了一个新的时代。

　　8月25日，央行公告，个人住房贷款的定价基准，需从贷款基准利率转换为LPR；转换后，房贷利率预计整体不降。

　　这与当前市场中房贷利率上升的趋势一致。分析人士指出，在房住不炒的基调下，房贷利率向下已无空间；区域差异也会更大。

　　利率调整影响市场预期和消费者行为，将很快波及房屋销售市场，6月以来本已平淡的成交或将持续低迷。

　　对于开发商而言，在密集的房地产金融调控之下，各种融资渠道都被收紧，而房贷利率整体不能降的趋势，则使得通过销售回笼资金的通道也进一步收窄，部分房企资金链紧张已成定局。

　　利率不降

　　根据新规，定价基准转换后，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套得低于相应期限LPR加60个基点，央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。

　　按照8月20日公布的LPR，首套房贷一年利率为4.25%，五年以上为4.85%，这比原来的4.9%降了0.05%；二套房贷为LPR加60个基点，也即为5.45%，相当于变相上浮了11%。

　　这就是最新的房贷“下限”。意味着，过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代结束了。

　　据了解，目前市场中仅有上海实行首套房贷款利率9.5折，其他城市都是实行基准利率或有所上浮。

　　在新规刚出台时，中国人民银行副行长刘国强就明确表示：“房贷利率由参考基准利率变成参考LPR，但是利率水平不能下降。”

　　当下的市场中，利率已有上调的趋势。融360数据显示，7月以来，各地房贷利率最低的上调幅度已经超过了10%，上浮最高的首套房房贷利率出现在苏州、南京的部分银行，达到了23%。

　　中原数据也显示，全国来看，目前基本是首套房贷基准上浮10-20%左右，二套房贷上浮20-30%。

　　8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士认为，央行各分支机构在确定加点下限时，大概率是往上走。

　　太平洋证券认为，新规出台后，热点二线城市平均房贷利率上行的趋势不会改变，而一线城市中上海的下行趋势大概率要终结。

　　此外，由于上半年楼市火热银行按揭贷款投放较多，下半年额度普遍较为紧张，这也是支撑房贷利率大概率不会下行的原因。

　　中国银行主管研究员周景彤预计，房贷利率新规体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向，利率走势将从高。

　　他进一步表示，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

　　还有业内人士认为，部分城市二手房房贷暂停这样的背景，未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战，房地产投机难度大幅提高。

　　楼市下行

　　房贷新规对于融资已难的房企而言，无疑是更严峻的考验。

　　“7月份开始市场又转冷了，那些购房人突然又消失了。”广州一开发商营销负责人说。

　　房贷利率意味着购房成本的变化，会对购房者的行为产生直接的影响。根据国家统计局数据计算，今年 3月到7月，开发商的到位资金来源中，定金及预收款分别是4937亿元、4946亿元、5146亿元、6070亿元、5515亿元；个人按揭贷款分为是2187亿元、2386亿元、2220亿元、2555亿元，2392亿元。

　　其中，3月的定金及预收款从3月一路上扬至6月，到了7月开始下跌，转为负增长；个贷上半年总体上升，5、7月转负，为-6.96%、-6.38%。

　　这与今年3-5月的贷款宽松、“小阳春”，以及6、7月以来的利率上调相对应。

　　定金及预收款、个贷款是房企最重要的自有资金来源，如今却面临萎缩。

　　“过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端、融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”8月22日，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，融资是非常复杂的事，有信托、有按揭、有开发贷等；预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。

　　事实上，自6月份融资收紧、房贷上调以来，楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示，今年1-7月，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体增速较2018年放缓。

　　广发证券统计，8月35城新房成交环比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市划分，11个二线城市成交同比上涨4.4%，四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

　　在资金压力、库存压力和政策压力之下，部分房企已率先开始打折促销。

　　8月以来，恒大旗下500多个楼盘开启了全面降价促销，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折；在广州楼市，祈福集团、保利发展等开发商旗下的项目也开始出现了特价房、打折优惠。