因为在目前和未来的一段周期里，任何地方的房产都是不具备炒作价值的，但是对于投资来说，我认为未来可能只有一线城市和新一线城市值得布局，而其他的二三四五线的投资价值偏低风险非常巨大。

一、目前中国房地产的市值过大，杠杆比例过高，不适宜再度全面上涨。

第一，我们可以看到中国发达城市的人均收入已经达到了5762元/月的平均成绩，已经不低了，但是和其他发达国家相比，人均的收入还是远远落后的。

但是我们可以看到，中国许多地方的房价其实已经赶超部分发达国家，甚至有驱赶的趋势。房价的收入比明显处于高位，不合理，不正常。

这就导致了国家会对房地产造成进一步的跳空，从而使得大量的资金外流。

第二、中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

并且在这样的高市值房价下，我们的贷款比重也是非常高的。

央行数据显示，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点，尽管如此，相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元，创出纪录新高。

而到了2018年年末，34万亿的贷款数值就变成了38万亿，接近40万亿。

要知道的是，日本的房地产崩溃，的金融次贷危机都是由于房产占比过重而引起的，并且高杠杆是爆发金融危机的重要源头之一。所以对于这些经历过金融危机破坏，房产吸金严重的国家来说，他们对于房地产的跳空和占比是有着严格要求的。

而中国目前的房地产市值已经达到了一个白热化的状态，再次发展下去往往会造成巨大的隐患。所以未来的很长一段时间里，我们几乎不可能看到房地产暴涨的局面出现了，这也是不被允许的。

二、人口流入，人均薪资，以及改善需求等都是支撑未来房价上涨的动力。

第一，一线城市和新一线城市的人口流入出现稳定的增长，而二三四五线则是出现了严重的持续流出。

人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。

目前大部分的人口流入还是集中在一线，新一线和强二线，所以部分三四五线的疯狂，我们需要理智看待！一旦未来房价的炒作热情退去，那么势必就要靠着人口的需求来支撑房价，那么对于没有人口红利支撑的城市，房价自然难以持续上涨。

第二，城市里的人均资产实力也支撑着房价上涨的动力！

胡润研究院发布了《2018胡润财富报告》。报告显示，大中华区千万资产高净值家庭达到201万户。亿元资产超高净值家庭达到13.3万户。其中，北京、上海和香港是千万资产高净值家庭最集聚的三个城市，合计达到77.7万户，占全部的38.4%。

根据《中国家庭发展报告》，我国户均人口为3.02人。那么大中华区千万资产高净值家庭201万户的总人口约为607万人，占全国总人口的比重约为4%。

也就是说，对于这些一线城市和新一线城市来说，高净值家庭的占比是非常高，而对于这些高净值家庭的人群来说，房产市值的配比高达了平均33%以上。意味着无论曾经、现在、还是将来，成为高净值家庭后的重要选择就是买入一些优质的房产作为刚需或者投资，这也支撑着一线和新一线城市的房产投资价值和供需要求。

第三，改善型需求刺激着一线和新一线的房价上涨！

目前买房的主力军为80后和90后，而且调查表示，大部分年轻买房者都更愿意在有发展机会，甚至是自己目前工作的地方进行购房。

而对于回老家购房和在工作附近购房的占比则相对较小。

原因非常简单，因为对于一线和新一线这样的城市来看，其实发展的空间更大，机会更多。再加上一线和新一线的配套非常多，导致了出行方便，消费方便，医疗学习都非常便捷。

所以在习惯了这样高质量的生活下，大家更愿意花更多的钱，提升自己的生活品质和质量，在更好的城市里寻求更多的发展空间。

那么一批又一批的年轻人，其实就是支撑着一线和新一线城市置换，改善的支撑力，促使房价温和上涨。而对于三四五线来说，则是供大于求的局面。

三 、房产融资效果减弱，风险加大，阻碍了金融市场的融资占比。

我们可以看到，在这几年里，中国房地产的吸金效果是非常明显的，大量的资产和贷款几乎都是清一色的往房地产市场里流入，造成了一种房产兴旺的景象。

但是相反的，对于金融资本市场来看，直接融资的效果确实非常低下的，仅有不到15%左右，远比其他发达国家低得多。

可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

这种不健康，不完善的配比外来势必会改变，那么政策自然会加大引流进入金融市场，而不是再次扩张房地产市场的吸金趋势。

另一方面，房地产炒作的过盛导致的直接结果就是其他国家可以走出一个完整的长牛循环，而我们则是无法进行良性循环。

就好比市场：

→股市大涨，资金进入消费市场；

→政府刺激消费，鼓励群众消费；

→导致企业营收增加；

→企业营收增加了直接反应经济数据向好；