房贷180万，还期30年，月还9800已还2年，利率4.8，现在有10万元存款，现在我有必要提前还上吗？-随便找财经网

　　通过向银行申请房贷来购房已经是目前主流的购房方式，很多人应该都纠结过是否提前归还房贷的问题，我的观点是结合自己的能力，有很强的钱生钱能力而又想尽可能多用资金的人可以不用考虑提前归还房贷，而自身经济许可而又不会投资或者不屑做其他投资的人可以考虑提前归还！下面我从大家经常拿来说的理财角度、个人经济情况和用钱计划、经济发展和通胀影响这三个方面来说一下我个人的看法。

　　把准备用来提前还房贷的钱用于投资理财是否一定比提前归还房贷更好？

　　把现金用于投资理财，效果的好坏与个人投资和理财的能力有很大关系，不是每一个人都可以获取好的回报，我们可以看一下普遍人都适用的稳健型大额理财和并不是普遍人都适用的其他投资的可能效果。

　　一、适用于普遍人的定存类是否优于提前还款？

　　生活中很多人都认为随随便便理财都要比提前归还房贷赚得更多，事实怎么样呢，是否真如我们认为的那样？我们用一个一般化的数据来静态测算一下，看看结果怎么样。假设我们正在负担100万的房贷，如题目所说利率为4.8%，为了方便计算比较我们把期限设定在30年。现在手上有100万的现金，提前还贷和不提前贷还会有什么不一样呢？

　　1、不打算提前还房贷后所取得的现金收益。

　　以我们选择不提前还为条件，用100万现金进行30年循环定存，间隔为每5年本息循环。假设定存利率为5%（一些城商行可以达到5%，如果收益更低，比较起来会更加没意义），每5年本息重新定存一次，条件不变的情况下到第30年可以达到381万左右，除去本金的100万还赚了281万。而100万房贷供了30年，以4.8%的利率计算，总共的利率成本大概是89万左右，远比赚到的281万少，似乎赚翻了。事实是不是这样呢？

　　2、被忽视的资金成本。

　　在以上面这种方式计算收益的时候，我们可能忽视了正在每月归还进去的钱，如果不提前还款，这部分每月还给银行的钱是不会有收益的。但如果我们提前还了，这部分钱就可以用同样的方式来理财，不过这需要一个由零到整的过程，为了便于对比，我们假设以还每月还房贷一样的钱来理财，同样是30年，看一下这些钱可以带来多少收益。

　　100万的房贷、4.8%的利率，30年的期限每月还款支出是5247，如果我们把它看成每月定存5247元，每5年零存整取，到期累积起来后循环定存5年。目前国有大行的5年期零存整取利率是1.55%，城商行会更高，我们就用这个数来计算，定存利率和上面一样都是以5%来做参考，看看30年的计算结果。

　　第5年：零存整取部分每月存5247，到期本息是327222元。取出转存5年定存。累积定存部分为零

　　第10年：这5年继续在存款，第2个零存整取部分与上面一样，都是327222元。累积定存为上次的327222定存5年后变成的41万。两者加在一起取出来重新做定存，这时起始金额就变成了73.7万左右，将这些钱定存5年。

　　第15年：同样每个月存款，第3个零存整取部分也是327222元，上次的73.7万现在已经变成了92.1左右，然后加在一起做5年定存，这时的起始资金是124.8万左右。

　　第20年：第4个零存整取部分同样是327222元，上次的124.8万现在已经变成156万，两者相加是188.7万左右，将这些钱定存5年。

　　第25年：第5个零存整取部分是327222元不变，而上次的188.7万现在已经变成235.8万左右，两者相加是268.5万，将这些钱定存5年。

　　第30年：第6个零存整取部分继续是327222元，而上次的268.5万定存到现在已经变成了335.6万，两者相加是368.3万，到此时结束。

　　从上面的数据可以看到，我们忽视的这部分资金，其实也是可以带来收益的，按每月5247来计算，我们30年大约用了189万，那如果在提前还了100万之后，再用这样的方式来存钱，那总共的本金就存了189万，这个数就是我们不考虑提前还款要还进去的总数。潜在的利息收益就是179万左右。那如果我们不选择提前还款，189万陆陆续续还给银行，这179万的收益不会存在，再加上30年的房贷成本是89万左右，那总共需要对冲的成本就是268万左右，而我们不提前还款的收益只有280万左右，那实际折腾了半辈子就只赚了13万左右。收益远不如我们想象的那样。

　　以上数据是为了便于对比采用了静态的数据，利率、时长这些实际上还会受很多因素的影响，但可以作为对比的逻辑来参考，结论是如果仅通过普通的理财，其实并不如我们想象中赚得多。

　　2、其他投资途径的收益与房贷成本的对比。

　　把计划用于还房贷的现金用于投资，其收益需要看其个人的投资能力。每个人的投资能力受限于其本人的投资底蕴、背景资源、本人智慧等等因素的影响，收益是一个很难量化的问题。有人可以找到很好的投资途径，一年赚几倍；也有人本来就经营着不错的生意，有资深的行业底蕴，每年可以保证30%以上的纯利，那这样看来房贷的成本就不值一题了。但是也有不少人由于各种原因把本钱都亏得精光的，即使赚钱也可能会受行业环境的变化影响，需要以变化的眼光去看待这个问题。

　　另外，如果本人是一位投资理财的高手，可以驾驭股票、基金、商品期货等等金融领域的投资途径，也可以考虑把资金留下来，高手还是可以找到很多远胜房贷成本的收益机会。但这也是非常考验个人投资能力的，一直以来，不知有多少人在这些市场中折戟沉沙，亏损累累的，这不是一个行外人可以轻易赚到钱的地方。

　　因此投资需要考虑个人的投资能力，有比较好的钱生钱的能力，当然不会有什么问题，但如果不懂投资，仅靠普通的理财途径来赚取收益并不会太理想，其结果可以参考一下上面的例子。

　　个人的经济实力、价值取向和用钱计划。

　　上面是从收益与房贷成本的角度出发来看的，实际上并不是每一个人都愿意这样计算，个人的经济实力、价值取向和用钱计划也可以作简单的选择基础。

　　一、经济实力强劲，不需要纠结。

　　经济实力特别强的人，一开始应该都不会选择房贷，而如果属于财富在后期爆发这种类型，财富增长到足够的时候，是不是提前还房贷也只是一个数字而已，根本不用想太多。

　　二、价值取向。

　　有人关注不提前还房贷可以给自己带来的收益，也有人关注提前还房贷可以给自己带来的价值。这可以是两种完全不同的关注点。提前还了可以减少利息，比如题目所说的提前还了10万，那利息就可以省8万多，而如果自己有需要还可以选择降低每个月的月供额，这是对自己成本和压力的减少，房贷都是以剩余本金每月计息，本金还得越多，利息就越少，任何时候提前还都是对往后成本的节省，同时也更加省心省力，甚至无债一身轻，所以如果关注于这样的价值，那提前还了也没什么。

　　三、用钱计划。

　　如果自己计划以后需要用钱，比如有投资计划，但资金并不是很充足，那就没必要提前还了。而如果现在年纪已经比较大，同时也是收入最好的时候，考虑到以后收入有可能走下坡路，那在有余钱的时候提前还了，等于避免了以后的未知压力。

　　以上这几点更偏向于个人的经济状况和价值取向，有这些方面的考虑是可以忽略收益与成本的对比的。

　　经济发展和通胀对还款决策的影响。

　　经济发展和通胀是一个比较大的课题，我们这里简单的了解一下其中的联系，为是否提前还款作一些参考。

　　一、假如通胀持续，在一定的条件下房贷可以使资金的收益率更高。

　　经济发展和通胀给我们最直接的感受是物价和收入的增加。过去这些因素使房产升值，但升值与购房方式无关，通过全款购房和按揭购房这两种方式买入的房产在同一个社会环境中享受一样的待遇，要升的都一样会升。

　　大家普遍觉得有房贷更划算，是因为用了房贷这个杠杆，一套100万的房子，升值100万后中途出售，有房贷用了30万首付再加一些月供就赚了100万，而全款买入的是用100万赚了100万，真要算收益率的话有房贷的人资金收益率更高一些，不过这也需要看时间，如果还款到一定的时间，那有房贷的人的收益需要减去不少的利息成本。

　　同时在现在由于需要控制系统金融风险，由资金推动的房地产业将迎来拐点，未来房产升值前景将面临前所未有的考验，因此以前看来觉得有好处的事情，未来存在太多的不确定因素。想在以后继续杠杆化获取收益存在越来越多的变数，如果楼市真的转变，那就没有了升值带来的收益，只剩下需要付出的成本了，这时候就回到了前面的现金收益和房贷成本的问题，没有投资能力的人可以考虑提前还房贷。

　　二、收入增加使还款压力更轻。

　　而收入的增加只是让人觉得现在钱比以前更容易赚了，房贷的支出并没有变化。比如15年前房贷1500会让人感到压力很大，现在的1500相对于增加的收入来说，压力大大减轻了。但在成本的角度来说，房贷的成本并没有改变，当年如果手拿现金不还房贷的话同样要面对资金贬值的问题，需要有好的钱生钱的途径才能保证这笔资金的价值。因此如果个人着眼于压力会越来越轻、有投资渠道而钱也比较紧张，那可以继续还房贷，留下现金；而如果着眼于成本、自身又没有太好的投资能力，那还是可以选择提前还房贷。

　　综上所述，如果有余钱而不打算提前还房贷，最根本的考量是自己是否具备用现金赚钱的能力，如果没有这方面的能力，同时也没有用钱计划，我觉得是可以提前还房贷的，同时如果自己更关注提前还房贷给自己带来的价值时，可以忽略这些利益的计算，这些逻辑对于题目所说的情况，我觉得也是适用的，可以参考一下。

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