第一，中国的人口红利在未来会有所减弱，导致大部分的年轻人并不差房子！

中国虽然享有着14亿人口的红利，但是老龄化严重已经是一个现实。

据联合国预测，1990-2020年世界老龄人口平均年增速度为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%，世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%，无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化的速度和比重。

目前，中国60岁以上老年人数量已超2亿，预计到2050年，中国平均每3人就有一位老人，将成为世界上老龄化最严重的国家！

发达国家老龄化进程长达几十年至100多年，如法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，用了60年，而我国只用了18年（1981-1999年）就进入了老龄化社会，而且老龄化的速度还在加快。

也就是说，在未来的10~20年以后，大部分的年轻人其实并不差房子，甚至许多80后、90后，甚至00后一代，在未来手里还会有2-3套，甚至更多的房产。那么这个时候，人口红利的支撑就会丧失，房价自然难以持续上涨，因为供大于求了。

要知道的是，人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。

未来的房产价值会主动趋向于一线，新一线地区，而二三四五线的房产价值、优势会相对进入下降通道。

第二、人口流向正在从三四五线的城市流入一线和新一线。

我们可以看到，目前中国的人口流向非常单一，纯粹。就是三四五线城市的人群正在逐步流入一线，新一线，以及部分强二线的地区。

因为在这些地方，有着更多的优质公司，更好的福利待遇，甚至更多的发展机会。相对的薪资也是比三四五线城市更多的，所以，大部分的年轻人都会有着进入一线城市打拼的想法。

而这样的人口流入红利，将会不断的支撑这些地区房价的水涨船高，保持一个长期的温和上涨。那么在三四五线人口流出的大环境下，自然难以支撑前期过度炒作的房价。

“三四线”空置率继续恶化，“一二线”有好转

总体来看，由于人口下降，在2018年的调查数据中，空置房屋数量继续增加。从1998年至今，空置率增速分别为11.5%、12.2%、13.1%、13.5和13.6%，虽然空置速度变缓但空置量总体仍在上升。

而其中一二线的空置率较低额，但是三四五线的空置率较高，导致了一个极度的分化差异。目前来看，三四五线城市的空置率达到了20%以上。

而国际上，大于10%的房产空置率就是风险，大于20%的房产空置率就是危机。当空置率大于30%以后，其实就是危机的爆发。

所以对于现在中国房产来说，三四五线的空置率过高就是意味着大量炒房囤积的结果。一旦未来房地产炒作，投资的价值降低，甚至征收了房产税，那么自然会造成一种无人接盘，供大于求的结果。

第三，前十几年里对于房地产的依赖性太高，疏忽了金融市场的价值。

我们可以看到，在国际上，大部分的发达国家都是有一个合理的资产配置，对于房地产的市值配置相对较低，而对于金融市场的配置相对较高。

一来，金融市场的融资能力是比房地产更强的，并且更加灵活。

二来，大部分的金融危机都是由于房地产引起的，所以过多资产分布在地产之中，其实是一个极其危险的信号。

《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基随便找财经网资比重仅有0.38%。

而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。

可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

所以未来这种趋势一定会改变，甚至现在政策的种种导向都是把活水往金融和实体里流入，而分散房地产的过大压力，甚至制止更多的资金，杠杆进入地产，坚持执行“住房不炒”。

综合来看，以现在中国的房地产状况、中国人口红利，以及金融地产的占比来看，未来的房地产也不会像10-20年前的周期一样“步步高升”。

相反的，还会出现一个量级分化的情况，一线城市和新一线城市依然有它的投资价值和增长逻辑在，而三四五线和部分的弱二线则失去了支撑房价继续大幅上涨的因素。

所以，马云说未来“房价如葱”，指的是未来大部分三四五线的房产，而不是一线和新一线。而“房价如葱”也只是一个比喻词，并不是一个真实跌成葱价格的趋势。要知道房地产对于经济支撑的重要性还是在的，如果出现暴跌，大跌的局面，会引发金融危机和流动性。那么，说明未来更多的是抑制房价的爆炒和大涨，而不是意味着会有大幅度的下跌和暴跌出现，这是不被允许的。

相关文章推荐