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根据商品的运行规律，房价下跌的现象是客观存在的，这在很多发达的国家或地区都出现过，只是对于我们来说，激化下跌的因素可以通过有效的宏观调控措施来进行提前疏导，以避免像不少发达国家或地区所经历的楼市崩盘而危及经济大局的稳定。从这个角度来说，现在房价走高的持续因素已经出现很多变化，由于大局的需要，整体稳定和不同城市的分化将会是持续时间比较长的一个现象。下面我们分别从房价高速上涨是否可持续性和未来楼市的可能走向这两个方面来分别阐述一下。 在过去20年，房地产的快速发展和房价的快速窜升离不开货币增发的支持，但近几年以来M2的增速已经降低且保持平稳。从1998年房改以来，直至2016年的18年的时间里，一直保持着两位数的增速，在增速最高的2009年甚至超过28%，使得M2从1998年的10.4万亿增长到2018年末182.67万亿，增加了18倍多，这些资金被房地产吸收了一大块，房价也因此不断地攀升。 而这种情况在2017年已经发生了改变，2017、2018年连续两年保持在8%多一点，以现在2019年的情况来看，每个月基本都保持在8%左右的增速，如无意外全年也会保持与前两年相近的速度，可见现在M2已经明显降低且保持比较稳定的状态下发展，这部分对房价大涨的支持也已经开始转弱。 仅从以上四个角度来看，房价大涨的持续支撑已经面临着很大的考验，也许其中的作用不会马上显现，但如果放到将来来对比以前发展的条件，以往楼市的强力支撑已经变弱，在未来已经很难对楼市起到普涨的作用。 这些因素将会在中心城市、大都市圈和城市群中有比较强烈的体现。比如一些大的省会城市或者经济发展非常突出的大城市，由于经济和人口的支撑，楼市的表现会相对地坚挺，即使以后楼市普跌，他们的抗跌性也是相对较强的。最为明显的深圳市，由于其强大的产业布局和强劲的经济环境，再加上地少人多，而且最近几年每年平均流入的人口都超过40万，使其楼市保持了比较好的需求预期，房价的表现也相对较好。 |
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