房价永远是一个备受争议的话题，市场上通常有这样两拨人，一是希望房价不停上涨，并且一看到有人说房价要降就开怼的人，而是希望房价下跌，自己能买得起房的人，这两类人中有人对于房子是刚需，而有人就是所谓的炒房客，至于为何抛售房子的越来越多，这需要从固定资产投资来解读。

一、基础设施建设的快速崛起

1、改革开放后的第一轮机会

前些年国内的一线房地产企业所形成的共识是招保万金，这些房地产企业大多受益于改革开放的进行，如万科，在当时的时代背景下，王石抓住了时代赋予的机会，快速成长为国内第一批房地产企业。

自1984年的莫干山会议之后，价格双轨制的形成为当时的计划经济时代带来了波澜，市场经济在这样的基础上逐渐形成，但过程却是较为曲折，对于历史我们无法改变，但改革后的新中国发展，所有人都有目共睹，现目前国内存在的各行业企业家也都诞生于当初的那个年代，用周金涛先生的话说，抓住了时代赋予的机会，你就有了赚大钱的可能。

对于当时，沿海地区的建设速度的确更快，随着深圳特区的设立，也同样存在着较大的曲折，且当初的时代下，倒爷的出现可谓是快速发展下的必然产物，人们对于钱有了更多的欲望，以致于很多人都还停留在计划经济的思维下无法转换，改革开放后的第一轮机会就包含着房地产。

2、基础设施建设的加快

如上图所示，在1998年的时候我们全社会会固定资产投资总额为4753.8亿元，到1998年，全社会固定资产投资总额为28406.2亿元，10年时间翻了近6倍，这个速度在当时来说已经非常快了。

同时我们在对比一下2008年的全社会固定资产投资，总额为172828.4亿元，如果用这个数据对比1988年的固定投资总额，20年的时间翻了36倍，也就是说在1998-2008这10年时间里，全社会固定资产投资再度加快了增长速度。

到2018年的时候，全社会固定资产投资已经达到了645675亿元，30年的时间，已经达到了136倍，这是不是意味着房价也已经翻了136倍？其实也不然，这其中还有一些非房地产投资的项目，但是30年一百多倍的增长，让国内的城镇化率达到了60%左右。

二、全国固定资产投资拐点或已到来

我们看一看去年的房地产销售面积，住宅商品房销售面积达147929万平方米，假设每套房平均90平米，那么这就等于卖出去了1643套房，在国内城镇化率60%的基础上，达到了历史峰值，我们认为，在人口增速下滑的过程中，以及人口红利逐渐消失的前提下，房地产拐点将会逐步来临。

1、从发达国家的城市化率看拐点

从城镇化率的角度来说，于上世纪80年代便已经进入了60%以上的基数，而日本、英国等国家的城镇化率达到了75%以上。

当城镇化率达到高点之后，城市固定资产投资将会放缓，因为从某种意义上这已经无处开发了，能做的只是不断的翻新，在城市规模放大到一定程度之后，城市想要再度扩大也就不容易了，或者说，这个城市将无法用基建投资来拉动GDP的增长。

2、房价到达高点后还是回落

换言之，目前国内的城镇化率还有15%左右的空间，这15%的空间是10年能够完成的吗？我并不认为能做到，随着国内对于房地产调控政策的出现，国内的房价水平逐渐从告诉推升变为逐步放缓甚至下滑。

站在经济学的角度，市场会自动调节配置，但现实情况是如果任由市场自由调节房价，那么未来的房价将会越来越高，这不是国家想要的结果，于是，政策的调控也就无法避免了，同时，市场在自由的发展过程中，的确好似有一双无形的手在推动，这也就更需要政策来协调，也就是说，我们认为2018年的房屋销售水平达到了新的拐点，未来的房地产发展将逐渐从高速发展进入到稳步发展的阶段。

当供给开始回落，而消费却也开始回落的时候，产品的价格也就逐渐开始跟随回落……