一二线的城市房屋限购会导致三四线城市房价飞涨吗？-随便找财经网

　　限购并不影响当地常住居民大部分正常的家庭居住需求，只是对投机炒卖的行为实施打击，被挤压的也多数是这一类需求，而当限购成为一二线城市普遍现象时，整个房地产市场也大概率地处于楼市调控的阶段，炒作的风险会比平时要大得多，所以炒作资金转战三四线市场的可能性是非常小的，那么三四线城市的房价走势与一二线限购关联并不大，即使当地的房价出现上行的态势，也较小可能是由于这个原因引起的。

　　一二线城市的限购并不会对真正的家庭居住需求造成太大的影响，且相应的市场背景会让非自住需求更趋向于蛰伏而非到处游走。

　　▲限购并不影响正常的居住需求，只是对炒房行为进行打击。

　　一个城市的楼市限购措施并非禁止居民购房，只是限制了购房的数量和购房的资格，但这些指定的数量和准许购房的资格，对在当地工作和生活的常住居民影响并不大。

　　即使在条件严格一些的城市，也多数会准许有当地户籍的家庭购买两套住房，非当地户籍但在当地工作的人至少可以购买一套房，这种数量对于大部分家庭来说都已经能解决基本的居住需求。

　　这种数量的限制和资格的限制，可以有效地防止大量炒房的行为。数量限制可以杜绝过去常见的大量买入的扰乱市场的行为，而目前非户籍的购房资格一般要审查一定时间的社保或个税记录，正常情况下需要在当地工作才会能具备这些条件，这样可以防止外来炒房客、炒房团的随意入市的现象。

　　但这些条件除了在一线城市较严以外，在不少二线城市其实是比较松的，有些二线城市甚至只规定了在新房市场限购，二手房市场并不作规定，譬如广东的东莞就是这样。

　　在这样的背景下，限购对于当地居民正常的居住基本不会产生大的影响，影响的多数是那些炒作的需求。

　　▲大范围限购必定有市场调控背景，炒作资金多数会选择蛰伏而非转移阵地继续炒作。

　　被限购挤压的投机需求会不会大量转战三四线进行新的炒作呢？这种可能性非常小。因为在一二线城市出现大范围的限购现象，必定有房地产市场的调控背景，整体房地产市场的环境也大概率处于被降温的阶段，在这种条件下炒房资金多数会选择蛰伏。

　　这次自2016年底开始的房地产市场调控就是这样，为了应对过热发展的房地产市场，抑制房价的过快上涨，高层提出了“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市调控方向，提倡“房住不炒”，让一度快速上窜的房价受到了控制，从幅度和速度上都表现出大体平稳的发展态势。

　　缺少了房价快速上行的市场环境，炒房客不仅无法快速获利离场，还有可能会被套牢亏钱，要知道资金是有成本的，别说房价下跌的影响，那怕房价在涨，只要涨的幅度无法覆盖房贷或自有资金的成本，那就等于亏钱。

　　所以在这种背景下，炒作资金因一二线限购无从下手而转战三四线城市兴风作浪的可能性很小，大多数从前炒房的资金在这段时间选择蛰伏的概率最大。所以无论从居住需求还是炒作需求来说，都缺乏大量的新增的转移来的需求去推动三四线城市的房价，当地房价的变动与这个原因关联较小。

　　三四线城市楼市的整体表现受调控影响表现得越来越平稳，且未来受人口流动的影响，长远压力并不小。

　　▲在楼市调控下三四线城市的房价升幅在下降，整体飞涨的可能并不大。

　　在“稳房价”及“房住不炒”的房地产调控措施下，三四线城市的房价涨幅正在逐步趋缓，调控的效果也正表现得越来越明显。

　　据社科院发布的中国住房大数据分析报告（202004）显示，截取自2018年以来的数据来看三四线城市的房价指数变化，呈现出涨幅越来越小的趋势。

　　报告中的纬房指数以2018年1月份的数据为基数，到2019年初这整整一年的时间内，三四线城市的整体房价指数上升了11%左右，而在2019年初到2020年3月份这个时间跨度内，指数涨幅控制在4%以内，调控的效果已经大大显现。

　　而在这样的调控背景下，“稳房价”和“房住不炒”的房地产调控措施将会持续地发挥作用，同时高层也明确将执行长效调控的措施保证延续目前的效果，可见房地产调控在以后将是一个长期存在的现象，所以在三四线城市出现整体飞涨的可能较小，但不排除在小部分城市中会出现这种现象。

　　▲三四线城市的长远发展会受人口发展趋势的影响，未来压力并不小。

　　人口是需求量的重要保证，也是房地产行业长远发展的主要影响因素之一，而未来人口的发展趋势会受到以下两个因素的影响：

　　一是出生率下降和老龄化加速使人口红利逐步下降，二是国内城市的发展以城市群的方向为后续主要的发展方向，人口流动也会受到这种发展趋势的影响。

　　在这种影响下，那些经济实力较强的城市，产业发展较为完善，未来前景也比较好，对人口也会产生持续的吸引力，这样一来，在人口红利本来就逐渐减弱的背景下，必定有不少城市的人口呈现缩减或流出的状态，那么这些地方在远期能向房地产提供的需求量就很难得到保证。

　　据恒大研究院的研究数据显示，即使是截止到2017年的数据，在一二线城市的人口都在整体上呈现持续流入的状态，三线城市基本持平，而四线城市却已经处于流出的状态，那么未来在人口红利下滑和城市群发展方向的双重影响下，不少城市群外的三四线城市中，其房地产的长期支撑力量会减弱，那么压力也将会越来越大。

　　综上内容，一二线城市限购与三四线城市房价走势之间的关联度并不大，一二线城市的限购不会使三四线城市大量新增居住或投机需求，而在目前的楼市调控环境中，房价的运行以大体平稳为主，虽然也难免会有个别特殊的城市出现较大的房价涨幅，但三四线城市出现整体飞涨的可能性还是比较小的。

相关文章推荐