全国房住不炒大环境不变，且多项楼市新政被撤回，为何会出现4城3月房价超过去年现象？-随便找财经网

　　自新冠以后房地产市场在整体成交量上固然出现了明显的回升，但整体水平并未完全恢复，而从目前不少城市出现涨价的情况看来，表面上是受供需关系变化的推动，但实际上也直接反映了房地产市场中利益方的市场操作手法并没有多大的改变，都处于一有机会就涨价或者没有机会也要制造机会涨价的阶段，而现阶段销售量由冰点回升，逐步放大的成交量就为不少城市的房地产市场提供了很好的涨价理由，不过即使在涨价，也不能偏离“稳房价”的指导方向，一般来说幅度不会太大。

　　楼市成交量回升，合乎以往惯常的提价场境，给了很多出售方利用的机会。

　　▲随着新冠影响的减弱，成交量正在逐步恢复。

　　从整体的数据看来，截止到2019年末，“房住不炒”和“稳房价”的调控措施并未使全国的新建住宅成交量出现下降，反而突破了新高，但2020年一季度房地产行业却因为新冠的出现而大受影响，虽然正经历着从冰点回归的过程，但并未完全恢复到去年同期的水平。

　　引用统计部门发布的2020年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况的数据，在2020年一季度，全国商品房销售面积同比下降了26.3%，而在1-2月份正值新冠影响最大的时候，同比下降的数值是39.9%，可见仅靠3月份的数据就把整个季度的下滑幅度收窄了13.6%，这是建立在3月份销售大幅回暖的基础上的。

　　而进入4月份，对比前面的1、2、3月份均或长或短地受新冠的影响而出现一定时间停滞的情况，4月可以说是开年以来最完整的一个销售月份，按中指系统在4月份对其主要监测的城市追踪显示，成交量正在进一步回暖。

　　其中一线城市环比上月上涨了27.61%，二线代表城市环比上涨了33.90%，三线代表城市则环比上月上升了15.47%，但整体来说与去年同期相比还存在着不少的差距，但这也无碍被市场拿来作为价格上行的重要理由。

　　▲成交量的变化容易引起房价的变动，成交回暖正是很好利用的机会之一。

　　房地产市场不像传统的商品市场，传统的商品市场多数是统一价格，如一款冰箱即使马上要卖断货了也不见得中途因为销量大涨、货源紧张而跟着涨价，但房地产市场却可以因为今天比昨天多卖了一点就有了涨价的理由，房企或者二手房业主的助涨心态正是一直以来房地产市场交易的一大特色。

　　在楼市成交处于冰点时期，低迷的销售量让房企及打算出售房产的业主叫苦连天，这个时候很多房企及业主也会有不得已而打折出售的意愿，但一旦市场出现回暖，市场中出现了增大的成交量，又很容易重拾以往追涨式的定价机制，以迎合市场中买涨不买跌的心理惯性，。

　　这是过去这么多年在房地产行业发展中常用手法，现在虽然有楼市调控在限制，但只要不出现较大的涨幅，也不算偏离“大体平稳”的方向。

　　所以现在市场上出现了稳步上行的成交态势，虽然事实上成交量还没有去年同期的大，但卖房可用的利用条件已经出现，房价定价不断上行也在印证着以往房地产市场贯用的手法，再结合不少大城市所具备的城市实力来看，出现超过去年同期的价格也就比较正常了。

　　“房住不炒”并未限定价格，城市实力较强会形成较强的价格支撑，只要是合理的波动也不偏离“大体平稳”的框架。

　　▲“房住不炒”及“稳房价”旨在保持市场的大体平稳及把投机炒房的需求挤出市场，并未限制房价的合理波动。

　　在出台“稳房价、稳地价、稳预期”及“房住不炒”的调控措施之前，国内房地产业正值异常火热的阶段，全国出现了幅度较大的普涨，不少城市的房价甚至出现翻倍式暴涨，其中就有不少人并非冲着房屋的居住需求而去购房，而是出于炒房赚钱的目的，为了在房产的快速升值过程中获利，而当时的市场环境的确让很多人通过这种方式使身家暴涨。

　　而国内的房价目前已经上升到较高的阶段，无论是居民的负债率，还是行业使用的资金在金融行业中的占比，都处于快速攀升的阶段，风险越来越高。在这样背景下，国家出台调控措施打击炒房的行为，迅速使房地产行业降温，被引导在大体平稳框架内的房价让投机炒房的现象在这几年间已经减少了很多。

　　“稳房价”的目的是让房地产市场保持稳健的状态发展，只要价格不大幅地往上走，那么对应的风险就能处于可控的状态，在大体平稳之下，弹性地稳中略涨或者稳中下行都是可以接受的情况，价格没有大幅波动，就没有背离“稳房价”的引导方向。

　　▲城市实力较强的房地产行业有较有力的支撑，房价稳中微涨并不奇怪。

　　而对于房价的涨跌，除了非理性的市场影响因素以外，还有理性的市场影响因素，房价与城市自身的条件也是息息相关的，城市自身较强的实力或者较紧张的供求关系，也是当地房价可以稳中上行的重要原因。

　　比如在一些经济实力非常强、人口基数也比较庞大的中心城市，由于当地的经济产业环境较好，在人口吸引和购买力的保证和提升上具有优势，同时不断流入的人口叠加原有的人口基数又支撑了较稳定且较大的潜在需求量，如果当地的市场供应也较为紧张，那么即使在调控之下，也很可能会因供求关系的长期紧张而呈现出价格稳中上行的现象。

　　而具备这样的条件的城市，又会很容易出现房价上行的固定预期，这种预期即使在目前的市场环境下对于当地的很多刚需来说也是存在的，有需求的人还是会根据自己的情况考虑选择入市，所以虽然在“房住不炒”下房价的涨幅已经没那么大，但由成交驱动房价的惯性依然比较容易出现。

　　综上内容，楼市调控措施虽然在“房住不炒”和“稳房价”的态度上表达得很明确，但一方面房地产市场还是具有由成交来驱动价格的惯性，另一方面调控也并未限死房价不能合理波动，再加上某些城市确实有支撑购房预期上行的条件，出现在大体平稳框架下的有限上涨也是难免的。

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