现在房价这么高，你们说房价会变成“白菜价”吗？-随便找财经网

　　“白菜价”是一个对所有人都没有压力的价格水平，而现在的房价几乎走在另一个极端，高房价让很多人都能感受到购房的巨大压力，房价是否能达到几乎人人都能买得起的水平，不能脱离房产所座落的城市和行业发展时间的长短这两个对供求关系影响深远的因素，在这两个因素的影响下，有的城市有可能会出现接近“白菜价”的现象，但有的城市依然还会是天价。

　　只要房地产行业还有市场化的成份，供求关系就依然会是影响房价的重要因素，是否“白菜价”自然也离不开这个原始的规律。

　　▲供求关系是房价的基础影响因素。

　　供求关系是商品价格影响的基础因素之一，房产作为商品的一种，其价格自然也离不开这一因素的影响，当供应不足以满足需求的时候，价格会自然地走高，而当供应量大大超过市场需求的时候，理论上价格自然就会下跌。

　　只是房产是较为特殊的商品，它除了具有普通商品的特性以外，还具有较强的投资属性，而且这种属性是在长时期的发展中形成的，并且一直未出现过逆转，所以市场意识还具有非常强烈的惯性，不会因为一时的供过于求而使价格出现逆转，必须是长期的供应过剩才能对原有趋势造成打击。

　　当长时间的供过于求出现时，那些原先的支撑力量才会逐步失守，托底的力量或者销售方的信心才会彻底崩溃，这时候才有可能向“白菜价”的方向发展。

　　所以无论是出现了不可逆的需求萎缩而无法消化大量的市场供应，还是由于主管部门大量改变住房的供应结构，以大量的惠居安居住房来分流了大量原有商品房的需求，要使价格最终转向都要回到供求关系上来。

　　在这个庞大的市场中，所有引导管控的手段和情绪刺激的手段，都需要以供求关系为基础，当长期处于供应大于需求的状态时，没有那种力量可以长期托住这么庞大的市场。

　　▲供求关系受城市差异化的影响，较强的城市价值是支撑供求关系的有力条件，这样的地方较难出现“白菜价”。

　　虽然供求关系是房价走向的基础影响因素，但因为房价、供求与城市价值紧紧地捆绑在一起，而城市价值又会因地域发展的不均衡而导致在不同的城市间存在着差异，所以房地产以后的发展也会受这种特点的影响，呈现马太效应式的发展。

　　在众多城市当中，存在着一些支撑走势相对突出的城市，这些城市有较强的产业经济实力，经济产业发展比较好的地方，个人的发展机会和收入都会有比较大的吸引力，可以对人口保持持续的吸引力，成为当地需求规模的重要保证。

　　而得益于经济产业发展的推动，城市也将得到进一步的发展，作为房地产主要生产要素之一的土地、特别是主城区的土地，将会随着城市的不断发展而使可供分配的土地将越来越少。在此背景下供应量也将会越来越少，当供应少而需求大时，对房价就会形成支撑。

　　所以具有这样特点的城市很难出现白菜价，就拿日本来说，在日本人口已经出现持续萎缩之下，日本很多都道府县的房子已经出现荒废，但东京在这种背景下依然凭借其超强的城市价值吸引着人口的流入，当地的房价在近10年来也处于稳中上行的状态，并未受到整体支撑偏弱的影响而出现同步下行。

　　这也说明了房地产行业走到后面极可能出现强者恒强、弱者更弱的局面，即使房地产行业的整体支撑因素逐渐走弱，“白菜价”这种现象也很难统一出现在所有的城市当中。

　　时间是很强的验证条件，只要时间拉得足够长，“白菜价”在局部地区扩散出现的概率就会逐渐增大。

　　▲房地产行业发展的支撑因素会因时间的推进而发生改变，当整体支撑不断减弱时，“白菜价”显现的机率和出现的范围也会越来越大。

　　过去20年房地产行业的飞速发展，有以下三个重要的基础：

　　●一是房地产业的发展适逢经济处于飞速发展阶段，社会财富在这个期间正在急速膨胀。

　　●二是商品房的发展从无到有，房地产业高速发展的这段时间也是我国10多亿人口集中释放庞大需求的时间段。

　　●三是房产的投资价值过于突出，激化了非自住需求的规模，对房地产行业产生巨大的推波助澜作用。

　　而随着时间的发展，这些重要基础都出现了比较明显的变化，一方面经济发展在放缓，增长率已经比以前降低了很多；另一方面人口出生率呈现下降趋势，老龄化加速也在不断影响人口结构，未来人口红利将不断减弱，支持庞大需要规模的力量也越来越小。

　　再者长效楼市调控机制将持续抑制非自住需求，投机炒房甚至长线投资的推波助澜作用也会越来越弱。这三个因素随着时间的推移，对房地产行业的整体支撑将越来越大不如前，当时间拉得足够长，需求的基础就会不断受到影响，“白菜价”出现的机率和出现的范围也会越来越大。

　　▲类似“白菜价”的例子已经显现，缓慢扩散或许是一种大概率的趋势。

　　关于“白菜价”，在国内其实已经可以找到比较类似的鲜明例子，这些例子具有典型的需求不断衰退的特点，导致房价不断向“白菜价”的方向发展。其中较为突出的要数玉门和鹤岗这两座城市。

　　以鹤岗为例，鹤岗原来是典型的资源型城市，以煤炭及其相关行业为主要的产业，而随着煤炭资源的枯竭，当地的经济受到了比较大的打击，就业机会减少，人口也随之出现持续流出的状态，现在当地已经可以找到价格很低的房子，5万可以买一套两居的商品房，这在当下的高房价时代是很难想象的。

　　而随着时间的不断推移，当支撑条件进一步降低时，当地的房价还可能会再进一步往下跌，而同样类似鹤岗这样属于持续收缩型的小城市在东北并不在少数，当若干年后，随着需求规模的不断萎缩及城市发展战略对人口吸附影响不断扩大的背景下，房价下行在支撑力不断减弱的城市中缓慢扩散或许是一种大概率的趋势。

　　综上内容，房价的发展需要关注当地的供求关系，而供求关系又会受到房产所在的城市价值及行业发展时间推进的影响，在供求关系支撑较强的城市，出现“白菜价”的可能性非常小，而当时间拉得足够长时，那些支撑较弱的城市将有能因需求的不断衰减而逐步向“白菜价”靠扰，并有可能在其中形成缓慢发展的趋势。

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