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容积率达到了2.8，这样的房子一般都要建成了高层，也就是高度100米以下的25层～34层的房子。这种小区不可能再腾出空间建造可以卖高价的别墅和排屋。 地价300万/亩=300/666/2.8=1600元/平米，1600元/平米就是楼面价。 在四五线城市以不考虑精装修为前提，否则成本计算会更高。主要是除了地价，还有建安费用、设计等相关费、财务费用、销售费用、税金和利润等组成。 建安费用以地上建筑为主，适当分摊的原则，地下室以车库出售保本投资的策略。一般的城市以2500元/平米的建安费用（包括设计、管理费等）。 这样土地+工程费用=4100元/平米。 财务费用对于一些中小房地产企业等成本其实是非常高的。假设土地是拍地后就支付，以两年完成后进入批量销售，占用资金至少要2.5年，利率费用一般不会低于10%，这样的财务成本会接近800～1000元/平米。 销售费用一般在销售价格的5%，假如委托一些实力雄厚的中介服务机构还会更高。以300元/平米暂估。 工程费用的税金包含在工程费中，其他的税收按照3%估算，这样在200元/平米。 房地产企业的利润一般大的房地产在30%以上，而中小房地产企业的利润在20%～25%。 计算分析如下：土地费用1600元+工程费用2500元+财务费用1000元+销售费用300元+税金200元=5600元/平米。 要使开发商的利润为25%，则销售价格要在7500元以上，要是利润达到30%，则销售价格在8000元以上。 如果采用精装修，以装修价2000元/平米计算，加上其他相关费要卖到10500元/平米～12000元/平米。 |
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