面临楼市整体下行，库存高的情况，你认为福州的房价会下降吗？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。房地产市场整体供应过剩的情况已经越来越明显，尤其是三四线城市未来会面对大量“有价无市”的情况。随着城市化建设还在进行中，商品房尤其是商业地产供应过剩的情况会更加普遍。那么在这样的背景下福州的房价会下降吗？很难，省会城市的房价还是相对坚挺的。借此机会简单谈谈我的观察。

　　楼市整体库存开始升高是事实，房产供应逐渐速度已经超过了实际需求

　　经过几年的房地产调控，在“房住不炒”的背景下，2018年明显商品房销售面积增长有限

　　图上所示是2010-2019年我国商品房销售面积走势图，可以看到近些年有一个十分明显的特点“2018年后商品房销售面积增幅有限，甚至2019年出现了微跌”。这个数据说明了一个实际情况“在房地产投资风被初步遏制的情况下，大家的购房需求在减弱”。相比于大家的购房需求在减弱来说，开发商的投资额和新开工面积都在保持高速增长。

　　图上所示是2019年我国商品住宅新开工面积及累计增长率走势图，可以看到2019年商品住宅新开工面积仍保持了9%以上是高增速。2019年房企新开工面积为167463.43万平方米，2018年则为153352.57万平方米，也就是说2019年的需求减弱的情况下，供应仍在增加中。这也是为何会存在“房产供过于求”的原因。

　　福州的房价会不会受到这样的趋势影响呢？对于福州这样的省会城市来说影响还是很有限的

　　福州作为福建省会虽然说在经济和影响力上不如本省的泉州和厦门，但是福州是省会的事实不会变。福州还是各种资源聚集度比较高的省会城市，毕竟每年还保持了10万以上是人口净流入。图上所示是福州2018年12月——2020年3月份新建商品房价格指数走势图，可以看到福州在过去1年多（其实在大部分时间内都是这样）除去19年12月份房价下跌明显外，其余月份基本都保持了稳定上涨的趋势。

　　图上所示是2009-2018年福州住宅商品房平均销售价格走势图，可以看到长期来看福州的房价还是持续上涨的，用“房价下跌是微跌，上涨是暴涨”来形容福州楼市最恰当不过。不过说句实话，福州的房价走势在同类型城市中确实有点波动较大，这点让很多朋友不免有点心里没底，产生这样原因主要跟福州（或者说福建）的外向型经济结构有关系。几点愚见

　　福州本身就是一个进出口贸易比较发达的城市，外贸环境直接影响当地很多企业生存和发展。2019年福州进出口总额2525.8亿元，福州有很多中小企业其实都是靠着做外贸而活的。以2020年为例，为何包括沿海和南方地区很多中小企业老板要“卖房求生”？其实就是外贸经济不景气导致的。外贸经济好了身上有钱就开始投资房产，经济不好了只能“卖房求生”。早在10年前去福州的时候，就感觉到当地人对于房地产十分感兴趣，无论是自建还是投资？都是如此。

　　福州过去3年二手房走势很像“股市”，但整体波动并不大基本维持在2%以内的波动。图上所示是近3年福州二手房价格走势图，可以看到福州房价在过去3年基本上没有什么大涨过。相比于很多省会城市目前的房价是2015年的140-150以上来说，福州目前的房价仅仅是2015年的130以下！如果从这点来说福州房价还是有上涨空间的。

　　福州的房价会下降吗？价格波动会是常态，整体趋势还是要上涨的，刚需牢记“无需求不购房”

　　2018年后福州房企开发投资额和销售面积数据可以表明一个事实“需求或真的不足了”，房企在“房住不炒”背景下，投资愈发谨慎

　　图上所示是2010-2018年福州房地产开发投资额及商品房销售面积走势图，从2013-2017年之间我们可以看到一个有趣的现象“商品房销售面积不畅后随即房企投资额就下降，反之亦然”；但是这个现象在2018年却出现了改变“房企投资额先于销售面积开始下降”！！这个是一个特别的现象，说明了一个特点“房企已经不是后知后觉，而是在“房住不炒”的压力下开始小心谨慎”。

　　通过历史数据来看，福州的房价波动其实也是很弱的（当然这里指的是下跌幅度），刚需购房者来说还是要尽早购买

　　仅仅2018年福州住宅商品房价格上涨了3800多元，这个就有点吓人了，但是下跌却仅仅是2%左右的跌幅。面对这样的价格走势，作为购房者来说其实牢记一条“无需求不购房”就好，切记不要再有轻易投资的心思，福州这样的城市本身房产投资风就比较旺盛。

　　综上，楼市库存高是事实，福州这样的城市楼市其实也不平静，不过楼市整体下行的趋势尚未完全形成。作为一个“有福之州”福州应该把更多精力放在先进制造业、高新技术产业上，把引进人才作为首位。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

相关文章推荐