商品房为什么感觉这么贵，适合大多数的人吗？你怎么看？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。我国实行商品房制度的原因主要就是为了解决全国居民“居住面积不足”的问题。毕竟在建国初期国内无论城镇还是农村居民面临的第一问题就是“人均住房面积”不足，根据数据显示上世纪80年代我国城镇居民人均住房为5.5平方米，农村居民人均住房为4.4平方米，而且农村居民多数都还是土坯房，这才是促使我国建立商品房制度的原因。

　　商品房制度的建立到发展到今天确实解决了国人居住问题，这点大家不必回避

　　商品房制度实施后，随着福利分房等逐渐退出市场，商品房已经成为绝对主流

　　商品房制度实施后确实解决了国人住房面积不足的问题，根据数据显示1978-2018年中国城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米；包括农村居民来说，基本上我国大多数地区已经解决了居民住房问题，而这些其实还是商品房制度的功劳。那么为何商品房发展的这20多年大家感觉房价会这么贵呢？

　　人口流动，尤其是农村人口大量向城市流入是造成城市商品房价格大涨的关键。图上所示是过去20年我国城镇人口及农村人口走势图，可以看到过去20年我国城镇人口数量都保持了高速增长（基本每年增长都在1%左右）城镇人口持续高速增长是造成城市商品房价格持续走高的关键。

　　近些年开发商拿地成本越来越高，尤其是土地安置费用造成了房价只增不减。

　　图上所示是2009-2018年我国房企土地购置费用走势图（土地购置费用是开发商从拿地到最终能够动土建设的所有费用），在2016年以前这个土地购置费用还是稳定上涨的，但是之后这个费用却突飞猛进，2016-2018年也是全国各地房价大涨的一个时间段，这其中的道理大家应该能想得明白。

　　2008年后全国开始逐步掀起“房产投资潮”，2016年前后陷入“全民炒房”进一步助长了房价上涨

　　我们需要明白一点随着2008年的刺激后，南方人（最著名的是温州炒房团）和沿海地区是率先开始进行房产投资的，“炒房投资”一度成为不少人快速攫取资金的捷径，房价也在随着越来越多的资金注入后开始“水涨船高”。图上所示是我国2004-2018年商品房销售价格走势图，可以看到我国房价上涨基本经历过两个阶段2008-2013年、2014年——现在，可以说每次都是以大规模刺激引起，最后因为老百姓购买力不足而结束。

　　商品房适合大多数的人，这个是事实，关键是大家是否真的都需要集中到大城市？

　　大城市房价高的根本在于太多人想要在这些城市买房，这点明显不现实

　　学会选择应该是当代成年人该学会的第一件事。选择城市本身就是一个学问，一二线城市固然好，但是究竟是否适合？只有自己心里清楚。见过太多在一二线城市打拼小10年的朋友，既然这么多年都不能真正融入？为何不换个城市。房价过万的城市不少，但是房价在万元以下的城市也有不少啊。大家需要明白一个基本事实“所有的人都集中在一二线不现实，所有的毕业生都定居在一二线城市更不现实”。

　　商品房制度一旦开始实行就没有回头路，前段时间董明珠提出的“企业解决员工居住问题”根本不现实

　　前段时间热议的“是否取消公积金”，董明珠认可了黄奇帆的观点，其中她讲到了一句话“格力可以送房给员工”。这个其实就是典型的“福利分房思维”，说的难听点就是“思想倒退”。一般来说上了年纪的人都会回忆或者思念自己年轻时候的生活，年轻时代经历过福利分房的董小姐无疑又开始“语不惊人死不休”了。企业解决员工住房问题本身就是计划经济思维，连“住房公积金制度”这么多年都没有能够完全实施，期待企业解决住房问题根本不现实。目前来看，商品房制度还是解决居民住房问题的唯一合适道路，只不过有几点需要改进：

　　既然是商品房制度，就需要继续推动商品化，目前商品房根本不是真正的商品。定价权不在市场手里，预售制度等都是阻碍商品房彻底市场化的障碍，改革或取消预售制度才是商品房市场化的第一步。

　　改革或改进首付贷款模式，首付30%的比例其实可以适当提高，起码不应该再降低首付比例。事实证明抑制房产投资的关键其实还是提高首付比例，要想实现现房限售不仅仅要逼迫开发商其实也要逼迫购房者，将首付比例提高到35%，然后适当提高到50%左右（商业房产与住房保持一致），贷款年限从最长的30年，缩短到10年之内等。

　　房地产市场的问题关键已经到了“不得不改”的地步，2018年总资产超过85万亿，负债率高达79.1%，房地产问题再不解决就会引发金融性问题

　　仅仅“房住不炒”很难完全打消投资者或者普通老百姓跟风，随着疫情后经济活动逐渐恢复正常，“房住不炒”需要出台更多具体措施

　　仅仅依靠引导目前来看进入房地产市场的资金很难自主流入到制造业等实体企业，哪怕包括央行、财政部出台实体补助措施也很难使得资金真正进入我们期待流入的企业。原因在于房地产行业的毛利率还是太高，但是房企的这种毛利率是建立在高负债的情况下，是不健康的。要想从根本上解决这个问题，不需要什么特别的法子，最简单的就是“提高首付比例，取消预售制度”！！没有足够的资金大家不会轻易买房，没有足够的资金房企也不敢随意囤地、囤房。

　　综上，商品房这么贵的原因很大一部分是房产投资风惹的祸，房产投资风出现的原因还是因为房地产毛利太高。要想真正堵住这个口子，就必须下狠功夫！目前来看此次疫情国家的定力很足，不允许“降低首付比例”等变相刺激购房的措施，也给大家一个信心。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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