目前我国市场经济下楼市只涨不跌的原因是什么？-随便找财经网

　　大家好，我是勇谈。对于国内房地产市场我曾做出过这样的一个结论“国内房地产市场并不是完全的市场经济”，这也是为何国内楼市长期以来只涨不跌的主要原因。不过话又说回来，哪怕是商品房市场真的成为完全的市场经济，房价也未必会降下来，甚至类似于上世纪80年代日本房地产泡沫破裂的事情会再次在我国上演。借此机会简单谈谈我的观察。

　　仅仅从房地产市场来说，国内房地产市场并不是完全的市场经济，也不是完全的商品经济

　　国内房地产市场或商品房开始出现的时候就决定了，购房者的弱势地位

　　楼市房价只涨不跌跟土地价格、建筑成本等有直接关系，尤其是在土地财政影响下不少地方不会允许房价有规模下跌

　　图上所示是2010-2018年房企购置面积及购置费用走势图，可以看到一个基本事实“从2015年后房企购置土地费用越来越高，购置面积却越来越少”。这也是为何这些年哪怕在“房住不炒”和融资端调控不放松的情况下，房价仍然保持了中高速上涨的关键。毕竟房企本质上也是企业，也是要以盈利为主要目的的，拿地成本这么高总不能做赔钱买卖。

　　商品经济下，商品价格遵循供求规律有涨有跌很正常，不过国内房产并不是完全意义上的商品

　　为何说房产不是完全意义上的商品？原因就是房产并不是传统的“一手交钱一手交货”的买卖形式，其供给和需求很难准确判断

　　以我们日常生活中最常见的蔬菜、水果为例，其价格波动跟随季节性和供需量来决定的，但是这样的交易多数情况下都是“一手交钱一手交货”的方式。房产却并不是，自从出现商品房到现在为止仍然采取了“期房交付”的方式，花费几十万上百万要等上2-3年才能入住，市场也反映不了2-3年后的房价，谁也不能准确预测2-3年后的实际市场需求，所以在不能反映准确需求和供给的情况下，市场经济这一套理论基本上就靠不住了。这也是为何之前很长一段时间国家采取“供需端调控”后也不能阻止房价持续大涨的根本原因。

　　房产作为“特殊商品”，其作用也在逐步改变，从解决居住问题——解决投资问题改变，这也是房价骤涨的关键

　　商品房制度出现的初衷其实就是为了解决“居民居住面积不足的问题”，只不过我们没有想到商品房得到推广和认可后这么快会解决掉人们的居住问题。随着国内越来越多的人步入中产，越来越多的人有投资需求，国内投资渠道过于狭窄和少有关系。

　　图上所示是2008-2019年国内股票市值走势图，可以看到2014/2015年国内股市市值上涨很快，这也是公认的国内股市表现最好的时候。股市表现好的时候也是国内楼市表现最一般的时候，这也说明了一个基本事实“投资股市和房产的其实都是一批人”。所以，要想解决高房价问题或者房产投资风问题的关键还是替大量的中产阶层找到一个合适的投资渠道。

　　在任何国家都经不起房价的大涨大落，哪怕是公认的纯市场经济下的日本也只能通过“刺破房产泡沫”来解决高房价问题

　　从现实角度来看房价走势如何跟是否是完全市场关系不大，主要是房产投资惹的祸

　　上世纪80年代日本房产泡沫破裂和2008年外国爆发的次贷危机的主要原因还是“全民把房产作为完全投资品来看待”，不仅仅包括金融机构包括普通老百姓都参与到房产投资的大军中，全民投资的结果肯定就是以“全民承担后果来结束”。所以，要想解决高房价问题或房价持续上涨问题的关键还是解决房产投资问题。这也是为何提出“房住不炒”的关键。

　　市场经济并不是万能的，千万不要过分迷信经济学理论，要不然欧外国家不会经常爆发经济危机

　　从理论上来说经济学理论可以解释很多市场现象，但是经济学理论本身就是滞后的，也就是说现有市场现象才有的经济学理论。所以，大家不要过于迷信经济学理论这一套。就一个简单的事实“欧外国家的经济学理论要比国内先进得多，为何欧外国家经济问题从来没有停止过？”经济学理论本身就是让后人看的，用金灿荣老师的一句话来说“真正能够解决经济或者市场问题的根本不会是经济学家而是有工科背景的一批人。”

　　综上，高房价问题形成的原因跟是不是市场经济关系不大，主要还是因为房地产行业过高的毛利率吸引了大量资本导致的，行业利润分配不均衡的结果就是出现不均衡发展，这样的局面不得到解决会持续恶化下去。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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