为什么中国今年疫情过后，房价却没有想象中的下跌？-随便找财经网

　　此次疫情发生后勇谈也曾一度认为房地产业经历此次打击后会迎来一波下跌，可惜最后的结果却是“啪啪打脸”。后来仔细回想下还是犯了一个经验主义错误，认为此次疫情对于各行各业都有巨大冲击，就想当然的认为房地产业也是如此，却忘记了一点“房地产业是资金密集型行业”，什么是资金密集型行业？简单来说只要钱不出问题，就不会有任何问题。借此机会简单谈谈我的观察。

　　疫情对于各行各业的冲击是显而易见的，不过对于资金密集型行业来说影响却没有想象的那么大

　　此次受到疫情冲击最小的行业无外乎金融、互联网和房地产，这三个行业也是长期以来属于高收入的行业

　　如果大家仔细观察后发现这几个行业有一个共同特点“资金密集型”，他们对于资金有大量的需求，可以说这3个行业只要不是资金链或者融资渠道出现问题根本不会出现问题，而且回报率奇高。此次疫情后这点体现的最为明显，为何这些行业会不缺钱？主要跟央行从今年1月份到目前为止先后通过逆回购等方式释放资金流动性有关系。资本本身的逐利性决定了，哪些行业回报率高、风险低自然就流向哪里。无疑金融、互联网、房地产等行业是最符合条件的。图上所示是国家统计局公布的第一季度GDP核算数据截图，可以看到金融业、房地产业和互联网行业受到影响最少。

　　包括房地产在内在众多资金密集型行业的资金缺口，在此次央行和地方合力帮助下已经得到解决

　　房地产行业对于销售端资金收入的依赖性虽然逐渐增大，但是远远低于大家的预期，这部分资金缺口完全可以通过银行贷款、债券融资、信托基金等方式得到有效补充。况且在疫情逐步得到控制，人们的正常生产生活逐步恢复的情况下，销售端是收入已经逐步恢复。图上所示是近10年来（定金及预收款和个人按揭贷款）/实际到位资金的走势图，可以看到一个基本事实“销售端的资金占据房企到位资金的比例在上涨，2019年已经达到49.6%。”这样的数据也表面了一点房企起码还有50%左右的资金来源可以通过银行贷款、债券融资、信托基金等方式得到有效补充。相比于很多行业的资金来源过于单一来说，房企的资金来源渠道过多，所以很难被疫情打倒。

　　房地产行业远比很多人想象的要坚挺，这是由房地产业担负起的责任在不断改变所决定的

　　相比于其他行业仅仅有10年左右的黄金期不同，房地产行业的“命”真的太好

　　无论是2003年的非典，2008年的全球经济危机还是此次新冠肺炎，可以说每次危机的出现都为房地产行业提供了“喘息”的机会。似乎房地产行业自有一种特殊的魔力，每当准备对其“下手”的时候总会出现各种情况。这也是为何房地产行业能够维持20多年持续高速发展的部分原因吧。可以说房地产业发展的这20多年其角色转变也在不断继续中，几点观察：

　　解决居民居住问题是房地产业开始快速发展的关键，这个时间段其实可以一直持续到2007年左右。这个时候国内不少城市（包括北上广深）还是存在大量的刚需一族的，人均住房面积不足，尤其是对于一些进入城市的居民没有落脚地。这或许也是为何2008年要搞房地产刺激的原因吧。

　　2008年到2016年基本上是房地产业解决居民投资问题的时期。因为2008年开始因为大量资金涌入市场造成了一种“投机氛围”，包括股市、民间资本和银行资本等都在这种投资氛围中快速蔓延，直到2015年左右达到巅峰就是大家所说的“全民炒房”。这个时期因为股市也多数情况下属于“半死不活”的状态，大量资金流入楼市也是属于一种无奈吧。

　　土地财政问题从2008年开始就在各个城市被效仿，卖地赚钱最早是从深圳开始走向全国的，至今房地产行业还在肩负着这个任务。因为地方本身收入有限，为了进行各种市政建设和城市发展想方设法搞钱一直的地方财政要考虑的首要问题，这也是为何绝大多数地方都愿意为房产站台的主因。

　　房价要想不这么坚挺其实最关键的是解决地方财政收入问题，然后倒逼银行减少流入房地产业的资金

　　地方为何要这么费劲维护房价？哪怕在高层屡次提出“房住不炒”的前提下，不少城市也在不断试探底线，主要原因还是因为地方可以获得财政收入的渠道极其有限。无论是招商引资、市政建设、产业升级等都是需要大量的资金作为前提的。这也是为何国家在试图推进房地产税的原因，说白了就是想通过持续不断的征税来获得资金（只不过这些新增税种都是需要老百姓承担）。

　　今年疫情过后，房价却没有想象中的下跌，可以说是一种必然，大家心态要放好

　　房地产业经过20多年的发展已经成为一个“巨无霸”一样的存在，动不得

　　图上所示是2010-2018年房企总资产及负债率走势图，可以看到一个基本事实“2018年房企总资产已经突破85万亿，负债率也高达79.1%”，而且根据趋势来看房企总资产还在保持高速增长中。或许大家对于85万亿没有概念，2018年国内生产总值（GDP）不过92万亿左右，足以说明房地产业巨无霸的存在吧。大家做个假设“如果房企缩水10%的资产，那么就是几万亿，各位觉得谁能承受得住？”

　　房产调控的主要目的还是以稳为主，从来没有说过“降房价”这个词汇

　　除去房地产业发展已经确实到了轻易动不得的地步外，包括官方在内主流媒体从来都没有提到过“降房价”这样的词汇。因为大家都清楚的知道根本不现实，起码从目前来看还没有找到能够替代房地产的行业来解决这么多问题（投资渠道、财政收入、就业等）。加上本身城镇化率的目标已经确定，为了达成这个目标也是要依赖房地产业的。

　　综上，今年疫情过后，房价却没有想象中的下跌出乎不少人的预料。不过冷静下来仔细想想房地产业本身的发展现状和风险性，心中也就使然了。在以前以稳定为前提的情况下，房地产业还是需要稳定发展的，规模出现房价下跌的概率还是很小的。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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