为什么惠州新房价格在涨，二手房反而卖不掉？-随便找财经网

　　惠州的二手房市场一处于比较尴尬的状态，主要是当地目前还处在严重的增量市场主导的阶段。巨大的新增供应量严重地影响了二手房市场的发展空间，再加上二手房交易自身所存在的一些特点，也促使很多购房人即使在二手房房价较低的背景下也把目光转向新房，这种现象的改变不是短时间内能够做到的，只能依托城市的进一步发展来促进二手房市场的发展，而惠州处身于华南地区经济最发达的大湾区中，又与深圳接壤，使惠州不少区域都具有较长远的发展潜力，有机会通过时间来消化二手房市场的弱势，只是较大的概率需要等上一段不短的时间。

　　惠州的新房供应规模在现阶段对二手房的发展空间产生了重大的影响，加上当地二手房本身的一些特点也让购房人更偏向于选择新房，进一步对二手房买卖形成影响。

　　▲大量的新增供应量让购房人的选择充足，大大压缩了二手房市场的发展空间。

　　房地产行业对于惠州市来说具有非常突出的经济地位，其中的大量的房产供应对标的需求并非本市居民，而是以承接以深圳为主的邻近各市的需求外溢，导致当地每年都有大量的新增供应量和大量的新房成交，每年的供应和库存已经足够消化市场需求有余，二手房市场在规模较大的增量市场压逼之下，自然会大受影响。

　　据华南地区的著名机构中原研究的跟踪数据显示，在刚过去的2019年全年惠州新建住宅供应总面积达1764万平方米，套数达17.19万套，同年网签成交量接近15万套。

　　除了广东的第三大城市佛山与惠州的数量稍为相近以外，省内其他各大中城市与惠州相比真是小巫见大巫，深圳的3万多套、东莞的4万多套、珠海的6万多套、广州的8万多套，比惠州都差得太远了。

　　而据华南地区另一著名机构合富研究院的数据显示，截止到2020年6月14日，惠州市住宅库存量达1402.87万平米，即使是深圳客及周边城市的人热衷投资的大亚湾区域，库存量也有312.35万平米，若按上年的销量来对比已经足够消化11.7个月，再加上近几年一直持续大量的供地，导致后续入市的增量也将能保持较大的量级。

　　所以当地新房的可选择范围和数量对于购房者来说都非常充足，这种情况在中短期来说无疑都会大大挤压二手房的市场发展空间。

　　▲当地二手房自身的一些特点也会进一步影响购房者交易二手房的意愿。

　　除了新房市场的挤压，二手房市场本身存在的一些特点，也成为当地二手房的成交的重要制约因素。比如其中重要的一个影响因素是评估价对购房首付的影响，即使在新房、二手房都比较平衡的城市，二手房的评估价一般都要低于市场的成交价，而对于一个二手房市场受新房市场影响巨大的、且新房持续放量的城市来说，银行对二手房的评估一般来说都会趋向于保守一些。

　　惠州不少区域的二手房评估比成交价要低上不少，研究监测数据显示当地很多区域的评估价都只能达到成交价的7到8成左右，假设一套成交价100万的二手房，评估价80万，这里已经有20万的差额需要购房人补到首付里，银行根据评估价得出的房贷首付要求是24万。

　　那么算下来实际首付就需要44万（20+24），首套房也已经超过4成，再加上不菲的二手房中介费、税费，所需要准备的现金就要超过44万了。

　　而同样是一套100万的新房，首套一般就30万的首付，再加上有限的费用，所需要的现金可以比买同样价格的二手房少很多，更加会强化新房对现金不是很充足的普通人的吸引力，而且新房的手续比二手房要简单得多，也省心得多了。

　　同时，即使是当地从事二手房交易的大型中介机构，在新房开发商的合作分销利益的吸引之下，也会较乐意引导原本想买二手房的客户去交易新房，造成对二手房市场需求的进一步分流，加剧二手房市场的持续弱势。

　　惠州虽然也具备较长远的地域优势，但二手房的弱势还是有较大的概率需要较长的时间才能被消化。

　　▲惠州有特殊的地域优势，其中的不少区域在长远来说会为房地产行业的发展带来支撑。

　　惠州房地产市场的优势并不在于其本地的经济发展情况，因为其本地的需求支撑不起目前的房地产市场，当地年度统计公报的数据显示2019年常住人口只有488万人，其中的户籍人口就达389.74万人。

　　可见惠州人口中大部分居民都是原住民，与东莞、深圳这些人口基数大、户籍人口只占总人口少部分的城市刚好相反，这种情况决定了惠州目前大大超过东莞深圳的成交量并非靠本地需求支撑起来的，而依托其地理位置的优势，接受邻近强市的各种资源外溢，正是惠州市独有的优势。

　　惠州地处珠三角城市群偏外围的位置，但它与一线城市深圳、新一线城市东莞接壤，而这两个城市尤其是深圳具有人口基数大、地域面积少、房价高和产业需要升级的特点，内中的很多资源都有外溢的需求。

　　而惠州成为很多制造型企业转移的理想城市，同时因为惠州与深圳房价相差了近6倍，也使大量无法在深圳购房的人把目光转向惠州。

　　同时惠州也是粤港澳大湾区规划中的城市，随着深圳东莞在大湾区功能划分中进一步升级和这两个城市的进一步发展，必然会有更多的资源需要外溢到惠州当中，形成对惠州的进一步带动，房地产市场也将在长时期得到支撑，特别是其中较强势的区域，由于巨大房价落差的存在，随着一体的深入，远期的前景还是非常值得期待的。

　　▲惠州二手房市场的改变需要较长的时间，能接受自住的话问题不大，假如非自住则最好要有长期持有的心理准备。

　　目前国内还处于增量市场主导的阶段，大部分城市的二手房发展都要受制于新房市场，特别是像惠州这样新房市场处于高度繁荣阶段的城市，只要新房市场的局面还保持着目前这样的发展态势，那么二手房市场还将会继续受到新房市场的大力挤压，继续处于弱势的状态。

　　而从当地供地状况和发展态度来看，数据显示近两三年惠州的土地供应还在往上走，那么后面的新房供应量还将会放量供应，所以二手房弱势局面很难在短期内改变，即使整体价格在慢慢提升，要用市场价去把房子变现也不是那么容易的事。

　　不过这种状态对于自住的人来说也没有太大的问题，毕竟深圳东莞也很难找到这样价格的房子了，而大湾区的经济实力和发展前景决定了这个区域将有能力在未来长期保持着大规模的人口聚集的状态，对于有区域位置优势和价格优势的惠州来说，其房地产的长远支撑特别是其中的热点区域的支撑还是存在的。

　　在这种背景下，非自住的人选择惠州是需要做好较长时间持有的准备，通过时间来消化地区二手房所存在的压力，进而有机会在以后享受大湾区发展带来的城市红利。

　　综上内容，惠州的房地产市场中新房市场占据了绝对的优势，新房的可选择范围和可选数量都非常丰富，大大地挤压着二手房市场的空间，同时二手房自身的一些交易特点也加剧了二手房市场的弱势，但惠州有特殊的区域位置优势，只要给予足够的时间，二手房市场的情况是有改善的可能的，只是所需要的时间大概率会比较长，其中自住的影响不大，非自住的只怕需要做好长期持有的准备。

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