我想贷款买房，房子升值多少才能赚钱？-随便找财经网

　　

　　买房似乎是最容易赚钱的投资渠道，事实上也的确有很多人通过投资房产实现了财务自由。于是，买房成了全民渴望参与的投资项目，在“买到就是赚到”这种思潮的蛊惑下，很多人甚至加杠杆购房。几年后，房子涨了几十万，便兴高采烈，以为赚到了，实际一算账可能根本没赚到钱。那么，贷款买房，究竟要上涨多少才能赚到钱呢？我们不妨举个例子算个账。

　　假设，五年前（2015年底）以两百万总价买了一套房（100平方米），首付30%，即60万元，贷款140万元，贷款利率5.39%，期限20年。

　　购房持有五年后的总成本是多少？

　　1、税费成本

　　契税按1.5%税率，200x1.5%=3万元。

　　住宅专项维修资金，按100元/㎡，计1万元。

　　物业费2.6元/㎡，100x2.6x12x5=1.56元。

　　签约律师费、入伙费：2000元。

　　公摊水电费：200x5=1000元

　　以上各项相当于房款的2.93%。

　　2、首付60万元的理财损失

　　如果不购房，60万元首付款按保守的理财方式，可以购买银行大额存单。以国有大行五年大额存单计算，利率3.85%，五年可得利息11.55万元。

　　此项为购房价款的5.78%。

　　3、贷款利息支出

　　（1）等额本息方式还款

　　总利息89.05万元。第1个月利息支出6288.33元，第60个月利息支出5303.05元，五年利息支出总额为34.77万元。

　　此项为购房价款的17.39%。

　　（2）等额本金方式还款

　　利息总额为75.77万元。第一个月利息支出6288.33元，第60个月利息支出4742.45元，五年利息支出总额为33.09万元。

　　此项为购房价款的16.55%。

　　4、月供金额如果用于理财的收益

　　为了减少计算量，我们只计算等额本息还款方式。

　　贷款140万元，月供为9543.65元。每年为11.45万元，存一年定期，五年收益1.55万元。

　　此项为购房款的0.8%。

　　综合以上各项，购房后持有五年的总成本为购房价款的26.1～26.9%。这意味着五年后，即使转让房产的税费全部由买方承担，200万元购买的房产出售价格至少应在254万元以上，才不会亏钱。平均每年房价涨幅需要在5.38%以上。

　　过去五年哪些城市购房可以赚钱？

　　根据国家统计局发布的2020年9月份全国70个大中城市二手房房价变动数据，自2015年～2020年的五年期间，房价涨幅超过26.1%的城市共有38个，占54.3%。省会城市中石家庄、青岛、郑州、海口、贵阳、西安、银川等7个省会及副省级城市的房价涨幅低于26.1%。而普通地级市中的无锡、扬州、徐州、唐山、秦皇岛、蚌埠、九江、赣州、济宁、洛阳、惠州、大理等12个城市的房价涨幅超过了26.1%。

　　而新建商品房五年涨幅低于26.1%的城市只有乌鲁木齐、包头、牡丹江、温州、安庆、泉州、岳阳、韶关、泸州等9个城市，其余城市五年涨幅均在26.1%之上。

　　由于投资房产再次出售属于二手房交易，因此，二手房价涨幅更有参考意义。单从均价的角度来说，过去五年，全国至少有超过四成的城市里投资房产是不赚钱的。房价上涨幅度较大的仍然是直辖市、省会及副省级城市，以及少部分热点城市。随着“房住不炒”的定位，未来趋势也将如此分化。

　　综上所述，购买房产后，只有当二手房房价每年涨幅维持在5.38%以上才能保本。只有一二线城市的房产才具有投资价值。

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