不算土地成本，建房一平方成本多少呢，为什么？-随便找财经网

近几年随着城市化进程的进一步推进，越来越多的人开始到城市生活，再加上2016年“二孩”政策放开之后出现很多改善性住房需求的人群。在住房需求不断加大的同时，住宅的价格被不断的推高，很多人“望楼兴叹”，直呼“买不起”。

那么究竟建造一处抓宅楼其实际每平米的成本是多少呢？下面我们在抛开拿地成本不谈的前提下，以建造一栋32层的居民楼为例，大体计算一下每平米的成本费用：

第一大部分：前期土地平整及勘探费用：

1.土地熟化（三通一平：通水、通电、通路、平整土地）：13元/㎡；

2.地质勘探费用：2元/平米；

3.住宅户型设计费用（可高可低）：取20元/平；

4.青苗赔偿及搬迁费用：如果土地是青苗地，或者涉及搬迁的，那么此项费用必不可少，赔偿标准一般按照当地的经济发展水平，我们取20元/平；

总计：前期筹备工作的总费用合计约为55元/平；

第二大部分：建造费用（材料+人工）、配套费用

第二大部分的建造费用和配套费用是主要成本，需要着重说明的是建造费用、配套费用的差距很大，并没有一个具体统一的数字，比如北上广这种一线大城市的人工成本肯定高于三四线城市；位置极佳的高档小区的配套费用一定高于普通小区；高档小区建筑材料选择上也是优中选优，成本高于普通住宅小区。所以我们在计算此项费用的时候使用的是区间费用，并不是具体的数字，这样更符合实际一点：

1.地基打桩工程：70元-100元/平；

2.钢筋成本（32层属于高层，高层用量高、成本高）：160-300/平；

3.砼的成本（高层用量多）：100-165元/平；

4.砌墙工程：60-120元/平；

5.抹灰工程+包括保温在内的外墙工程：其中抹灰55-85元/平（包括室内外）；包括保温在内的外墙工程100-300元/平（石墙、幕墙则成本300元起）；

6.含消防在内的室内水电工程：60元/平；

7.层面工程：15-30元/平；

8.门窗工程：100-300元；

9.公摊位置的装饰工程：30-150元/平；

10.地下室和电梯：100元左右/平；

11.人工费用：100-200/平；

12.室外配套工程：30元-100元/平；

13.脚手架等支撑材料、塔吊货梯等机械：200元左右/平；

14.临时设施（临时住宿区、办公区）：10元/平；

15.监理费：20元/平；

16.景观、绿化、人防、自来水、热力管道等等150元/平。

总计：第二大部分的合计费用为1360元-2390元；

第三大部分：税费和财务成本；

一：税费：

从拿地到出售，各个环节都需要缴税，实际税率还是很高的，具体的税种和纳税比例包括以下几项（不同税种上各地缴税比例略有差别）：

1.营业税5%；

2.营业税加教育附加税约3.5%；

3.契税4%；

4.印花税0.03%；

5.土地增值税0.5%；

6.其他税种还包括登记费、耕地占用税、耕地开垦费、交易服务费、城市维护建设费等。

二：财务成本：

各开发商基本上是不能用自有资金完成楼盘开发的，大多要借助银行资金的支持，我们暂定财务成本为5%；

总计：以上各种税费从拿地到销售环节总税率约在销售单价的20%左右，加上5%的财务成本，如果售价为10000元/平，那么税费和财务成本最低为2000元/平。

成本合计：

由以上成本合计来看，32层住宅的总成本为前期筹备55元/平、建造费+配套费1360元-2390元/平、税费及财务成本2000元/平，因此总的成本在3415元-4445元/平。

结语：最主要的成本是楼面单价

以上成本核算是在抛开拿地成本的前提下计算而来的，但是实际上随着各城市的土地资源越来越少，可供开发的土地越来越少，实际上土地成本是很大的。

以我们四线城市为例，商住土地的拿地成本根据位置的不同，拿地价格集中在200万-400万每亩，如果是一二线城市则拿地成本更高。

假设拿地成本是400万每亩，当容积率是2.5的情况下，那么楼面价格成本即为

2400元/平。

再加上上文算出的建造总成本为3415元-4445元/平，那么实际总成本即为5815元-6845元/平。

所以总体而言，32层住宅楼的总成本即使包括拿地成本在内，一般三四线城市的每平米单价不会超过7000元，一二城市土地资源更有限，成本会更高一些。

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