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宅基地房可以卖，但是：
只能卖给同集体户成员。
购买者，必须符合“一户一宅”规定。
在售卖宅基地房的同时，其实就相当于把宅基地的使用权同步转让出去。而我国关于宅基地使用权的管理有严格规定，因此，也就相当于限制了宅基地房的买卖。
以下简单解释一下。前提是，卖方合法——即卖方具有宅基地的合法使用权和宅基地房的合法所有权。
合法购买人必须具备的条件
按照我国农村宅基地管理相关办法：
有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：
（1）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；
（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；
（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；
（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；
（5）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
（6）农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；
（7）法律法规、政策规定的其它不予确权的。
注意上述加粗字体。可以简单理解为“可以办理使用权登记=可以购买”。其中：
（3）明确了售卖对象的范围：不是本集体户成员，不管是城镇户口、还是其他集体户口，均不能购买本村宅基地房。
（2）明确了购买条件：即便是本集体户成员，已有宅基地的，不得购买。
此外，关于购买人，还有一些限制条件需要注意，例如，购买人如果不满20岁，不能购买：
农村村民有下列情况申请宅基地的不予批准：
（1）年龄未满20周岁的；
（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
（3）本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；
（4）其他不符合法律法规和有关规定的。
另外提示一下：
如果购买方具备购买资格，从操作上，严禁私下买卖，必须要经过村委会审批同意后方可实施。
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