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商铺投资，是金子，也是火坑。
我见过20年前买的商铺，买来16万，现在一年收租就有18万。
也见过10年前买的商铺，95万，一年只能收租6万。
还见过很多买的铺子，过了一两年就租不掉，想转让都没人要的。
商铺投资，绝对是风险与机遇并存。
一铺养三代是确确实实存在的，但更多的是买了铺子烂在手里，租金可能都不够银行存款利息多。
商铺的交易税
先说说商铺的交易税问题，因为很多人会问到万一商铺不好，能不能转让。
实际情况是，好的商铺转让的很少，烂的商铺转让都没人接手。
商铺转让的税收率，其实是非常高的。
主要有营业税，土地增值税和个税，都是按转让差价征收的。
也就是说，商铺涨价转让就收税，原价转让，或者亏本转让，其实是不收税的。
民间的很多操作，原来都是阴阳合同，一份是按原价转让，另一份通过其他的方式去支付增值部分的钱款。
后来，为了防止逃税，开始做评估价，简单地说就是周围商铺的平均价，必须按照评估价转让，就避免了税务的漏减问题。
营业税，增值部分的5.5%，个人所得税，增值部分的20%，土地增值税，增值部分的30-60%。
所以，基本上商铺涨价的部分要交近一半的税收，这样导致了商铺的流动性，大打折扣。
正因如此，商铺不是不涨价，有些商铺涨得很凶猛。
但商铺最主要的回报，几乎都来自于租金，因为交易税费太高了。
商铺的租金回报率
商铺的租金回报率是浮动的，不能按照固定的租金回报率来衡量。
导致商铺租金波动的主要影响因素，是商铺出租率。
旺铺出租率高，租金价格就容易水涨船高。
一个区域由于人流量大，商铺的生意就比较兴隆，所有商家都赚钱了，商铺的租金自然就是商铺主决定的。
一个地区如果出现了空的商铺，一旦空铺多了，那么就会形成价格战，租金的价格自然就会被打压。
所以，出租率的背后，其实是人流量和流量带来的赚钱效应。
之所以20年前的商铺，买来16万，现在租金一年就有18万，是因为那个地区现在重新规划发展了，隔壁是一个商业街区，有地铁有人流有写字楼。
然后周围的商铺数量比较少，所以附近小商铺做餐饮的，一下子租金价格就上去了。
而10年前的商铺，买来95万，一年收租6万，是因为10年前那边的规划就很成熟，10年后依旧没什么变化，还是那些人流，还是那些生意。
那个区域周围，很多商铺也是一直在换人经营，很多都亏钱走人了，商铺的租金率自然就上不去了。
至于那些租不掉的商铺，主要是因为配套没跟上，人都没有，哪儿来的旺铺呢？
所以，与其说商铺是一个租金的生意，不如说商铺是一个人流量的生意。
有人流量，就有商机，有商机，就能做生意，有生意，自然就有租金了。
买成熟的商铺，还是新的商铺
所谓成熟的商铺，就是配套已经完善，人流量已经稳定，租金回报率平稳，未来不太会上涨的商铺。
所谓新的商铺，就是一些未来规划开发地区的商铺，这些商铺的租金率，完全取决于规划的效果，到底能带来多少的商机。
因为现在好的规划配套的商铺，几乎都是大的商业地产集团给承包了，所以很少能买到商铺，实际能买到的商铺，相对来说都是坑比较多的，或者规划的不确定性很高的商铺。
也就是说，现在所谓新的商铺，大概率是坑多金少。
20年前，市场缺钱，懂商铺投资的人也少，而且很多区域的规划发展还没明确，所以有可能会淘到好的商铺。
10年前，商铺投资就已经有点烂了，但是至少还是有很多成熟的商铺出来，购入之后每年稳定的收租，也是一种很好的投资。
现如今，好的商铺一铺难求，能够轻松买到的新商铺，大部分或多或少有一些坑，可以说已经不太适合个人去做投资了。
所以，现阶段，如果选择商铺，尽量选择成熟的商铺，而不要冒风险去买新的商铺，等待未来规划了，机会不大，风险反而比较高。
如何选择一个好的商铺
买商铺一定要谨慎，因为烂的商铺转让都很困难，容易烂在手里。
买商铺之前，先要确定区域，如果是成熟区域，要去判断实际客流量有多少，如果是非成熟区域，一定要判断未来规划的确定性，以及能带来多少的潜在经济收益。
其次，对于成熟商铺周围行情要有所了解，如果未出租的商铺很多，就要谨慎一些，可以去给那些要出租的商铺打电话，询问租金价格。
然后，是商铺的大小，现在所有的商铺建议都是以餐饮标准做底线，就是起码要足够开个奶茶铺，小的餐饮店等，因为互联网电商崛起，很多实体产业的冲击太大，反而是餐饮活了下来。
所以商铺必须要满足能做餐饮，哪怕是小的咖啡店，小的奶茶铺都可以。
普通投资者不建议去买很大的商铺，出租起来其实是比较麻烦的。
另外，包租的商铺建议谨慎一些，一般商铺的价格就会卖得贵，而且包租一般就几年，未来自己去出租会很麻烦。
如果一个区域都是包租的商铺，一旦过了包租期，大量的商铺出来，一定会遇到问题的。
目前好的商铺，只能等，好货都是淘来的。
等到那些商铺的主人急售，一般对方都是需要全款的。
还有很多急售的好商铺，都是会被中介内部转让掉，几乎买不到。
买商铺要不要贷款
能贷款，尽量贷款，以租养贷，其实挺划算的，贷款金额一般是商铺价格的50%左右。
只不过商铺的贷款利率会比房贷利率略高一些，通常是1.1倍。
5年以上的贷款利率是4.9%，上浮10%，就是5.35%。
商铺的租金回报率，通常在5-6%居多，刚好能够覆盖贷款的成本。
也就是说，以铺养贷其实是可行的，所以能贷款，还是建议贷款，降低首付的比例。
要知道，如果商铺的租金价格上涨，超过贷款利率5.35%，其实就是一种套利，性价比很高。
当然，一些好的商铺，尤其是二手商铺转让，一般需要全款，不接受贷款，那就没有办法了。
最后，170万的商铺，如果是年租金14万，目前的行情来看，其实还是性价比很高的。
商铺的投资逻辑，是租金先涨，使得收租率上涨，收租率的上涨，带动商铺本身的价值上涨。
一铺养三代，是不靠谱的。
但是，好铺养三代，是靠谱的。
商铺投资，不要随便出手，但是看到好的商铺，一定要抓住机会。
如果淘不到好的商铺，还有一条路径，就是法拍的不良资产，可以去淘一下。
优质商铺作现金流资产，是非常值得拥有的。
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