楼市一种降低购房门槛警惕一种成为一种炒房手段(图)

楼市一种降低购房门槛警惕一种成为一种炒房手段(图)

中新经纬8月17日电（薇薇实习生郭熙子）不久前，北京市住房和城乡建设委员会宣布，在中心城区购买3个老年家庭（60岁及以上）试点项目，并将户籍迁至试点所在地。是的，给予政策支持，其中提到“孩子可以作为共同借款人申请贷款”。

近日，中新经纬调查发现，北京部分银行在其他非试点项目中也可以做“接力贷”业务，即父母可以为主借款人，子女可以作为共同借款人。总收入不少于每月供款的2倍。

一位银行家向中新经纬透露，中转贷款在北京市场一直存在，不是最近。业内人士认为人民银行关于贷款的规定，接力贷款产品，针对当前楼市，意在降低购房门槛，适度放宽限制。同时，也要规范和警惕它成为炒房的手段。

“接力贷”：家长借主贷，孩子一起借

家住北京市大兴区的王女士最近在和中介聊天时无意中得知，有银行可以提供接力贷款。“我和老公现在在买第二套房子，首付太高了，但是中介说可以以老人的名义买，用接力贷款。我公婆和我妈——公婆没有房产，所以第一套房子只需要3.5%的首付，压力小。很多，”王女士说。

不过中介告诉王女士，她父母的年龄最好不要超过70岁，而王女士的公婆已经年长，只能放弃用接力贷款的想法。买房子。

所谓“接力贷”，是指购买具备父母购房资格的房屋。

近日，中新经纬作为客户咨询了北京的一家房产中介。对方表示可以做中继贷款，前提是父母有北京购房资格。如果有父母名下的房子，将被视为第二套房贷。如果没有房子，第一套房将被算作第一套房贷。如果你退休了，你需要提供养老金证明，你的孩子可以提供收入证明来支付2倍的月供。

“只要你符合银行的资质，与项目无关，你就可以办，我们和四大银行都有合作。” 另一位北京房产中介说。

中新经纬还以客户身份咨询了建设银行、农业银行、交通银行、华夏银行、光大银行等银行的客户经理，均表示可以做“接力贷”。目前人民银行关于贷款的规定，主流借款人的最高年龄为70岁。

农行一位客户经理介绍，其合作房产，如果父母一方为主要借款人，最高年龄不得超过69岁，且必须有收入。如父母已退休，申请贷款时需提供退休证明复印件及过去一年的养老金流水。在收入证明方面，要求父母和子女的总收入不低于每月供款的2.1倍。

客户经理说，目前北京首套房的利率是5%。以150万元贷款为例，还款期为25年，每月还款8768.85元。父母和孩子的收入证明必须达到每月近18500元。

建行北京某分行客户经理表示，这相当于给老人买房，分给孩子贷款。这取决于主要借款人家庭的资格。如果名下没有房子或贷款，则可视为首套房贷。此外，共同借款人在途的住房贷款记录不能超过两个。

关于贷款期限，上述客户经理表示，贷款期限为90岁减去年长父母的年龄。例如，如果父母今年65岁，贷款期限为25年。申请贷款，父母需要提供退休银行工资流。子女名下的按揭贷款计入家庭债务，收入证明也需要覆盖家庭债务。

华夏银行的一位客户经理也表示，银行可以办理接力贷款。当被问及70岁以上的父母是否可以申请时，客户经理表示：“可以，最长贷款期限为84岁减去年龄。” 比如父母72岁，只能借12年。

“接力贷款必须由子女担保，即直系亲属。” 上述客户经理表示，孩子名下现有的按揭贷款算作家庭债务，收入证明需要覆盖家庭债务的2倍。比如孩子现在月供10000元，本次购房的月供是8000元，那么老人及其子女的综合收入证明需要达到36000元以上。

另一位交行客户经理也表示，“如果退休后收入正常，应该是可以的，但也要看具体的贷款额度。65岁之前父母肯定没问题，而且可能要视具体情况而定。”

“北京市场一直存在接力贷款，但有些银行做不到。” 某股份制银行北京分行的相关人士向中新经纬透露。另一城市商业银行北京分行的个人贷款负责人表示，考虑到风险控制，该行不做中继贷款。中新经纬还致电中国工商银行和招商银行在北京的部分分行，称他们没有接力贷款产品。

北京三个试点支持老年家庭购房

8月4日，北京市住建委发布公告，中心城区老年家庭（60岁及以上）将在昌平区平溪府、顺义区福环、顺义区雪大庄三个试点项目，并将户籍转移到试点。地点在哪里，给予一定的扶持政策。

北京市住建委提出三项措施：如果老年家庭名下无住房且在途无贷款，购买试点的首付比例为普通住房的35%，普通住房的40%。非普通住房，以及相应的优惠贷款利率；购房试点 140平方米以下的房屋，首套房首付比例为35%，二套房首付比例为60%；他们的孩子可以作为共同借款人申请贷款。

对此，招联金融首席研究员董希淼表示，北京的试点并不是严格意义上的“接力贷”。，孩子可以联合还款。这和一般意义上的接力贷款产品不同，范围比较小。

易居研究院智库中心研究主任闫跃进认为，北京的政策采取了有针对性的放宽老年人购房政策，具体项目先行先试。

“针对老年人购房痛点，包括首付能力弱，尤其是贷款难等，我们在降低首付比例、降低购房门槛等方面实施了宽松的政策。贷款资格审查。特别是让孩子帮忙贷款的做法，让老人买房的压力会小一些。” 晏跃进说道。

行业：接力贷款有待规范

根据中国人民银行最新发布的《2022年7月金融统计报告》，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比减少4042亿元。分行业看，家庭贷款增加1217亿元，同比减少2842亿元。其中，中长期贷款增加1486亿元，同比减少2488亿元。

此外，国家统计局7月份公布的70个大中城市房价数据显示，40个城市的新房价格环比下降，2019年的二手房价格环比下降。环比下降51个城市，环比分别增加2个和3个。

贝壳研究院首席市场分析师徐晓乐认为，市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。他指出，在部分地区疫情反复、经济下行压力加大的背景下，居民消费意愿不足。在多种因素共同作用下，房地产市场下行，房价修复动力减弱。

目前，全国多地都在因地制宜地调整楼市政策。今年4月，有消息称广州某银行推出“接力贷”，但该银行紧急叫停了该项目。时隔四个月，又有媒体报道称，广州楼市重启“接力贷”。但据第一财经17日报道，多家股份制银行和国有银行表示，没有该产品。

6月，广东珠海实施的公积金“接力贷”也引起市场关注，其中提到实施“一人买房全家帮”。也就是说，在珠海有存款的员工，可以用公积金帮助直系亲属支付首付和偿还贷款。事实上，湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、云南楚雄、河北沧州、秦皇岛等都出台了公积金新政策，直系亲属也可以提取住房公积金用于支付购房和偿还抵押贷款。

董希淼在接受中新经纬采访时指出，“接力贷”产品可以适当探索。一方面可以解决老人买房的问题，老人也需要改善自己的生活条件，但银行对老人贷款年龄的规定不同。这是更困难的。接力贷款产品可以帮助老年人改善生活条件和生活质量。其次，对银行而言，由于儿童作为共同借款人也承担相应的责任，风险基本可控。

不过，董细淼也提到，转贷需要监管，可能会成为炒房的手段。比如孩子已经有两套房子，不能再以孩子的名义购买。如果他们以父母的名义购买，将存在房地产翻转的风险。因此，有必要进一步规范可以办理中转贷款的情形。

据闫跃进分析，在实践中，接力贷款也是一种比较创新的贷款工具，可以让购房者借到更多的金额。目前各地授信压力较大，转贷普遍在监管边缘试探，这与银行想多贷给客户的心态有关。

他认为，这种放贷行为之所以受到诟病，是因为放贷可能存在不公平，即部分人可以多借。第二，有些人可能会用这种方式变相逃避限购，即孩子帮父母办理接力贷款，但实际上孩子是自己买房，只是借父母的名义买房。 .

“后续要注意的是，这些纠纷的内容一定要有预案，要有风险管控和防范措施，有措施就适当推动这类业务。” 晏跃进说道。

北京金律所主任王玉臣告诉中新经纬，接力贷款产品是在降低购房门槛，针对当前楼市适度放宽。但该产品本身存在争议和风险，因此一度在个别城市被禁用。

王雨辰进一步指出，对于银行来说，风险相对较小，因为通过增加借款人的数量来降低风险，风险是共担的。对于贷方而言，采用这种方法的原因往往意味着他们的财务能力存在问题。如果没有问题，恐怕他们不会选择这种方法。当您贷款购买超出您负担能力的房屋时，无疑会增加您自己和您的孩子或父母的经济压力。而且，开弓时没有回头路。一旦采用接力贷款，父母和子女可能要连带偿还多年的房屋贷款。

王雨辰建议购房者在买房时要充分评估自己的经济能力。尤其是疫情期间，应该对自己的经济能力做一个相对保守的估计，以免日后出现问题。（更多举报线索，请联系本文作者魏炜：）（中新经纬APP）