房地产监管账户应该谁监管谁负责 一房多卖由哪个部门管理

多房买卖中房屋所有权的先后顺序大致如下：已经办理房屋所有权登记的优先于已经办理预告登记的，已经交房的优先于已经办理房屋所有权登记的，已经办理房屋所有权登记的优先于已经网签或者备案预售的， 已经网签或者备案预售的优先于已经支付房款的，已经支付房款的优先于较早签约的。

1.卖方是否实际将房屋交付给买方？

如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，买受人也已经实际使用该房屋，说明出卖人已经履行了合同，应当考虑支持买受人的实际履行请求；

2.买家已经全款付清房款了吗？

如果买受人已经支付了全部房款，说明买受人已经完全履行了自己的义务，也应当考虑买受人的实际履行请求；

3.买方是否办理房屋产权过户、备案等相关手续？

买受人已经办理或者正在办理房屋产权备案等相关手续的，根据《物权法》规定，不动产的转移在登记后生效，因此应当考虑实际履行的请求；

4.买方是否适合履行合同？

如果买方履行合同的成本较低或适合履行，应考虑买方的实际履约要求。

一、已办理过户手续的购房人取得商品房所有权。作为不动产，其所有权的转移必须进行登记，而登记是有效要件。凡已办理所有权转移登记的，已合法取得该商品房的所有权，其他买受人不能主张权利。当然，如果已办理过户手续的买受人与出卖人恶意串通签订房屋买卖合同并转移所有权，其他买受人可以主张房屋买卖合同无效，应当返还该合同取得的房屋。

二是其他未办理转移登记的购房人可以依法追究商品房出卖人的违约责任。未办理过户手续的商品房买卖，仅使买卖合同具有法律，效力但房屋所有权未发生转移。因此，商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人。致使原商品房买卖合同的目的无法实现，买卖双方故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或房屋已进行拆迁补偿安置的事实，致使后签订商品房买卖合同的买受人无法实现目的，无法取得房屋，可以在要求商品房出卖人处承担违约责任。