买的二手房处于出租状态如何办 正在出租二手房能买吗

被出租的二手房，可以买卖。因为在房屋出租的法律关系中，承租人享有房屋的使用权，而房屋的所有权仍属于出租人；另外，房屋上租赁合同的成立是一种负担行为，而房屋买卖是一种处分行为，两者同时不存在冲突。 但要注意的是，买卖不破租赁，即在租赁期间，房屋的买卖和所有权发生了变化，但对租赁关系没有影响。现有租赁合同继续对新房，具有约束力，新房主要继续履行合同。 此外，应该注意的是，买卖租赁也有例外。以下情况不受买卖租赁的限制： (1)房屋出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变更的。 (2)出租前该房屋已被人民法院依法查封。 签订二手房租赁买卖合同时，应注意以下问题：

1.不仅要在房屋买卖合同中注明房屋是出租的，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件。 如果不遵循此要求，可能会出现以下风险： (1)一旦卖方违约，不想卖房，可以另行签订虚假租赁合同，租期长，租金低。这样，根据“买卖不破租赁”的原则，买卖双方都无权主张承租人腾空房屋。这足以打击买方要求继续购买买房房子的意愿，而卖方无需承担任何违约责任。 (2)卖方可以降低租金，改变买方的预期收益。

2.应明确约定房屋租金何时转交给买方收取。 通常情况下，房屋租金最迟会在买受人支付80%房款或房屋产权过户时由买受人收取。

3.约定交货时间和延期交货的违约责任。 不要只是在房屋买卖合同中做一个简单的约定。租赁合同解除后，出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间和逾期交付的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人因各种原因未能按时腾退房屋的情况非常普遍。

4.应当明确规定，租赁合同到期后，承租人未腾退房屋的，出卖人有义务要求承租人腾退房屋。 就租赁合同而言，出卖人是租赁合同的出租人，是租赁合同的相对人；就房屋买卖合同而言，出卖人有按时交付房屋的义务。

5.应明确约定买受人保留部分购房款，交房后支付。 因为卖方办理产权过户后，可能大家都很难找到，但是对于正在出租的房子，卖方的很多义务都没有履行。