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没有房产证不能立遗嘱，但也有例外。根据法律，的相关规定，原则是没有房产证的房子不是合法财产，所以立遗嘱无效。但如果是农村祖屋，或者是历史原因没有房产证的合法房屋，立遗嘱是有效的。 没有房产证的房屋交易要注意什么1.没有房产证的房子交易有风险，买卖双方都要谨慎。对于购房者来说，要降低风险，就要在拿到房产证之前，尽量少交钱。可以约定资金托管，先取得房子的使用权和支配权，这样法律会向买家倾斜。 2.如果非要卖或者买没有房产证的房子，双方一定要对房产有详细的了解，保证什么时候能拿到房产证，房价会有一段时间的波动。最好规定违约金的标准，这样可以避免一方违约，同时你也要对交易涉及的风险有心理准备。 1.开发商在出售房屋时未能取得完整的五证。 五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中没有一个，是不可能取得产权证的。所以购房者一定不要买五证不全的房子。 很多开发商说卖的时候正在办理相关证件。如果购房者一定要买的话，要留意房管部门，核实开发商所说是否属实。此外，购房者还要特别注意自己选择的楼盘是否在预售许可证的范围内。 2.房屋质量检验不合格。 根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格后，方可投入使用。只有合格了，开发商才能把房子交付给买房人。开发商建造的新房存在质量问题。开发商如果不能通过政府相关部门的验收，就不具备交房条件，就无法交房，也就无法办房本。 3.开发商将房子抵押给他人。 开发商已取得五证和产权证，但开发商已将房屋抵押给他人，同时将房屋出售。如果购房者买这种房子，面临的风险会更大。 如果开发商不及时履行到期债务，抵押权人要求实现抵押权，购房者肯定没有产权证，甚至没有居住权。最后，购房者只能通过诉讼讨回房价的货款，能否讨回则另当别论。因此，购房者应该充分了解买房之前的住房情况 |
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