4月50城土地均价创近7年新高 环京楼市量价齐跌

　　【摘要】4月份土地市场成交走势有所降温。易居房地产研究院15日数据显示，受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米，环比减少25%，同比减少10%。随着政策的全面紧缩和北京楼市的快速降温，环京楼市也于4月出现了降温，月内房地产市场呈现出量价齐跌的走势。(财经)

　　导读：

　　4月50城土地均价创近7年新高 市场溢价率持续走低

　　4月份环北京楼市量价齐跌 业内：还将继续降温

　　环京大批投资客被套恐现退房潮 高位入市中介或断供

　　4月50城土地均价创近7年新高 市场溢价率持续走低

　　4月份土地市场成交走势有所降温。易居房地产研究院15日数据显示，受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米，环比减少25%，同比减少10%。

　　“环比成交走低，当然和4月份供地规模弱于3月份有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，观察历史数据，当前几个月的土地成交规模明显弱于2010-2013年的水平。4月份国土部发文明确了土地供应的分类调控思路，这对于热点城市来说是有积极影响的。

　　值得一提的是，4月份受监测的50个城市中，北京土地市场表现最为活跃，成交面积为108万平方米。“北京积极供地和成交的态势，释放了积极的信号，预计后续部分去库存周期偏小的城市也会加大供地的力度。”严跃进表示，除北京外，郑州、武汉、成都和广州的土地交易也相对活跃。

　　价格方面，4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。综合历史数据，当月地价创下了2010年以来的最高水平。严跃进表示，近期部分房企有较为强烈的补库存需求，这些房企纷纷进入热点三四线城市，导致部分住宅用地也出现了溢价率超过200%的现象。此类拿地态势推高了所在城市的地价。

　　尽管土地价格处于高位，土地市场的溢价率却下降明显。4月份，50个城市土地成交溢价率为35%，环比减少17个百分点，同比减少27个百分点。易居方面指出，综合历史数据，从2011年到2015年上半年，土地溢价率相对偏低。到了2015年下半年，土地溢价率开始攀升，2016年9月份土地溢价率创下88%的新高。随后在对高杠杆资金管制的大背景下，土地市场相对降温，溢价率开始收窄。

　　由于土地价格高企，当月内土地出让金规模处于偏高水平。4月份50个城市土地出让金为1646亿元，环比减少5%，同比增长42%。严跃进说，“4月份虽然交易面积不大，但由于地价处于历史高位，所以土地出让金也容易处于偏高位的水平”。

　　他进一步表示，今年前4个月，50个城市土地出让金排行中，武汉规模最大，为692亿元。北京、合肥、广州、南京、郑州、天津、上海、杭州和温州的土地出让金规模也较大。

　　针对未来的土地市场走势，严跃进预计5月份供地节奏会加快，房企拿地的机会将增加，价格有望逐步回归到合理区间。

　　4月份环北京楼市量价齐跌 业内：还将继续降温

　　近日，河北省印发促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见，要求进一步加强环雄安和环北京等房价过高、上涨过快的河北省内城市的限购和限贷措施。在此之前，河北省张家口、廊北三县、固安、涿州、涞水等热点环京区域都进一步收紧了楼市调控政策。

　　随着政策的全面紧缩和北京楼市的快速降温，环京楼市也于4月出现了降温，月内房地产市场呈现出量价齐跌的走势。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，廊坊市固安县的新建商品住宅成交量为1879套，环比3月下降40.3%;廊坊市主城区(安次区、广阳区)的新建商品住宅成交量为2275套，环比3月下降6.8%;廊坊市香河县的新建商品住宅成交量为1893套，环比3月下降46.5%。从2017年1-4月的整体走势来看，廊坊主城区的新建商品住宅交易量小幅波动、整体下滑;固安和香河在经历了1-3月的连续上涨后，4月份开始出现较大幅度下滑。

　　价格方面，4月份廊坊市固安县、廊坊市主城区和廊坊市香河县的新建商品住宅成交均价分别环比3月下跌3.4%、2.6%、8.5%。而从1-4月的价格走势来看，廊坊市主城区的房价几乎是匀速下降，固安、香河则在经历了3月份的大幅度上涨后，4月又重新下跌。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，今年3月份固安、香河房地产市场一度出现量价大涨，反映了有大量来自北京的外溢购房需求，尤其是投资投机需求在这段时间大量涌入环京区域，带来了环京楼市的异动。随后，廊坊等多个环京区域紧随北京，陆续出台了楼市调控收紧措施，提升了限购门槛和首付比例，使得固安、香河等在内的热点环京楼市热度得以冷却。从4月环京楼市的量价走势来看，楼市调控政策的从紧从严开始收效，环京楼市还将继续降温。

　　环京大批投资客被套恐现退房潮 高位入市中介或断供

　　继5月14日河北全面升级限购措施后，5月15日，河南开封市也出台楼市新政，在商品住房限价销售等方面作出相关规定。此外，5月13日，南京方面则推出了新购住房3年内限卖的措施。

　　这其中，由于涉及环京与环雄安区域，河北全面升级限购措施也成为了市场关注的重点。

　　据《证券日报》记者了解，此前环京与环雄安区域，针对外地户籍的购房者，普遍执行的是限购1套住房的政策，而这也给一些投资客留下了机会。

　　不过，在限购措施升级后，符合购买资格的人群数量大幅减少。“不说环雄安区域，只拿环京区域来说，投资客的比例一直很大，而在执行买房需3年社保或纳税证明后，这些区域的购房人群肯定会明显下降，基本上就是想卖也卖不出去，尤其是环京区域此前刚刚经历房价的快速上涨，没有人会选择高位接盘，近期在那边以投资为目的买房人群，估计都要被套在里面了。”有业内专家指出，“环京区域近期签了购房合同，但没来得及网签的客户，估计很大一部分都要退房”。

　　中介炒房大量被套

　　“我去年在香河买了一套，我徒弟在固安买了一套，除去新来的，我们店里一半人都在环京区域买了房，估计短时间内都要砸在手里了，现在各地的调控越来越严，我们自己的生意也不太好做。”面对河北地区限购的全面升级，北京某大型中介公司的员工这样对《证券日报》记者表示。

　　5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》)，根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。

　　同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%;对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款;对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　值得注意的是，《意见》明确指出，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。而此前，河北地区一直认可补缴的纳税证明或社会保险。“我们这边有人专门做这个生意，即便不在这里工作，也可以买纳税证明或社会保险，不过现在补缴的不算数了，想要有购房资格，现在买的话也要三年后才能拿下资格。”有知情人士称。

　　据悉，去年以来火热的楼市，让不少从事房地产中介业务的经纪人赚的盆满钵满，但大部分经纪人本身并不具备在北京买房的资格，因此有相当一部分房地产中介经纪人选择了在北京周边区域购入房产，“当时买房的时候也是觉得环京区域还能涨，就把这几年赚的钱都交了首付，不过最近北京限购也很严格，我们店一个月就几单生意，收入下滑的很厉害，我也是靠着以前生意好的那段时间攒的老本来应付房贷，但要是市场环境一直这么差，我的压力会越来越大。”上述中介公司的员工表示。

　　此前，有消息称，北京最大的房地产中介公司链家地产，为了优化资源配置，近期已经关闭了87家门店。而受北京新出台的限购政策影响，很多链家门店4月份的成交量寥寥无几，环比下降77%。

　　有业内人士指出，在楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。而除了北京的房地产中介在环首都区域大量购入房产外，不少环京区域的中介员工也参与到当地楼市的投机中，由于他们具有信息上的优势，因此参与二手房买卖的积极性颇高。“不过随着调控全方位收紧，中介员工想拿到以前那样的薪酬已经不可能了，有些高位入市的，不排除断供的可能性。而在调控不放松的情况下，环京区域的房价已经没有继续上涨的空间，而春节后那一波快速上涨基本也是几个利好刺激下，投资客炒起来的，这一波上涨的水分估计很快就会被挤出”。

　　而根据河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊针对全市范围内的开发商、中介机构开展专项整治，坚决打击违规销售、恶意炒作、虚假宣传、虚假房源等违法违规行为。

　　截至5月中旬，廊坊市共检查54家开发企业、150家中介机构，发现7家企业项目涉嫌存在违规销售行为;42家中介机构涉嫌存在不具备代理销售资格而代理销售相关项目;2家开发企业涉嫌未批先建问题;6家开发企业涉嫌提供虚假材料。

　　新政下恐现退房潮

　　除了中介大量参与楼市的投机外，环京楼市还有其他大量的投资客。《证券日报》记者此前在固安某楼盘采访时便了解到，他们的项目，投资客的比例至少在50%以上。“新政出台，我们上个月开盘的项目，估计会有客户退房，毕竟外地客户大部分人都没有3年社保，我们也在想办法，尽量把这批客户的都办了。”有环京区域楼盘的销售人员这样对记者表示。

　　此外，有业内人士告诉记者，近期在环京、环雄安区域买房的人群，如果不符合新的购房资格，且还没有通过网签的，即便签署了购房合同支付了购房款，也可以无条件毁约。

　　实际上，此前针对北京“317”楼市新政，有法官便表示，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，对购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

　　各地开启限售模式

　　而在河北全面升级限购的同时，包括南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧了调控措施。

　　5月13日，南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

　　5月15日，河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预(销)售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘;非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月份以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预(销)售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。

　　同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

　　此外，继4月份海南全省限购，5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。而5月8日，芜湖市颁布楼市新政，明确在芜湖新购买(自该新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满2年方可转让，使得芜湖市成为安徽首个限售城市。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。

　　根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。

　　“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，而这也成为当前各地楼市调控的新思路。预计未来还有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限内限制转让，也确实可以有效的降低投机行为。”张大伟指出。