北京房价环比首降 环京城市跌幅较大

　　【摘要】5月份北京各区房价指数全面下跌。《报告》显示，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。第一财经记者12日走访北京多家银行营业部发现，房贷利率确实有所上调，额度也逐渐趋紧，但相关业务依旧运转正常。(财经)

　　社科院报告：北京房价环比首降 环京城市跌幅较大

　　6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布了2017年5月《住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)。

　　上述《报告》是在2017年5月大数据房价指数(BHPI)的基础上结合相关调查而完成，指数样本覆盖了30个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入该指数。

　　《报告》显示，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。其中，北京房价环比首次出现下降。

　　作为本期《报告》的执笔人，社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期可能出现下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

　　北京各区房价指数全面下跌

　　《报告》显示，在4个一线城市中，北京、深圳5月房价指数环比下降，分别下跌4.09%、0.36%。而上海与广州尽管5月环比仍出现上涨，但涨幅也较上月收窄。

　　具体到北京而言，5月份北京各区房价指数全面下跌。《报告》显示，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。邹琳华认为，由于北京市入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。

　　值得注意的是，5月通州区在北京各区县板块中表现得最为抗跌，仅下跌0.01个百分点。邹琳华认为，这主要源于通州区实行双重限购政策，板块泡沫相对较低。

　　此前，已有机构发布数据显示，北京5月二手房房价出现下调。链家研究院的监测数据显示，市场的降温使业主预期得以扭转。在5月调价的房源中，降价房源占比攀升至89.3%， 是自2012年以来的最高水平，表明业主态度不再强势。

　　另外，二手房市场的降温也表现在网签数量的下降上。北京市住建委的数据显示，5月全月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，整体而言，北京市房地产行业的调整才刚刚开始，从未来的趋势来看，应该会在类似7、8月这样的淡季表现得更明显一些。

　　房价走势源于管控投资需求

　　在5月份北京房价指数环比出现下跌的同时，《报告》还显示，环京房价也大幅下跌。其中，廊坊5月房价指数环比下降8.54%，位居样本城市跌幅第一位。另外据《报告》显示，京津冀房价指数5月环比也下降了4.22%。

　　北京及环北京各市房价指数下降的原因，与趋严的购房政策及收紧的货币环境相关。报告指出，各热点城市既有组合拳，还有集体行动，如北京不仅要求“认房认贷认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。

　　再从整体来看，《报告》认为，5月热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。

　　邹琳华认为，从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅上浮。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。

　　《报告》建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应坚持限购、限贷等需求调控政策;而从长期来看，应通过城市群的发展逐步缓解大城市住房供求矛盾。

　　房贷利率上涨抑制投机 额度紧张可能持续全年

　　“全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来会有新增银行暂停房贷业务。”某金融机构日前发布的数据引发了广泛关注。

　　“住房按揭贷款作为银行零售板块最重要的业务，不可能被叫停，就算额度不足也不会公开声称不做，只不过放款会变慢。”国内某知名券商银行业分析师对第一财经记者表示。

　　第一财经记者12日走访北京多家银行营业部发现，房贷利率确实有所上调，额度也逐渐趋紧，但相关业务依旧运转正常。上海确有个别基层行的房贷业务出现停滞，但并未被叫停。

　　事实上，在金融监管政策及资金面偏紧的共同作用下，目前的房贷市场确实迎来了“新常态”：一线城市主要商业银行个人按揭贷款利率全线上涨。但银行此次主动压缩房贷规模，并非来自监管层的高压，而是出于市场供求关系及负债成本的考虑。

　　某国有大行天津分行的副行长告诉第一财经记者，随着国内实体经济复苏，贷款流入一些实体产业而非被用于炒房，其实是一件好事，“目前市场上实体企业对资金的需求正在不断提升。”

　　该副行长预计，房贷额度紧张状态将持续全年。

　　不会大面积停贷

　　央行今年1~4月的数据显示，住户部门新增的中长期贷款额并未明显减少，仅是占新增人民币贷款的比例相比去年年中出现了平稳下降。　　

　　针对上述金融机构的数据，一些业内人士也表示，其所称的20家银行多为支行，甚至是不以“房贷”为主要业务的银行。所以，房贷未来不可能出现大面积停贷的现象。

　　上述副行长告诉第一财经记者，其所在的银行5月份的房贷规模环比来看，并没有出现大幅下降。他表示，对于国有大行而言，个人住房按揭贷款的年增长规模已达千亿级(去年建行新增规模8117亿元，中行5902亿元)。因此，该板块业务如果收缩，其他业务很难全部承接。

　　“消费贷款再怎么折腾一年也就增长百来亿，和房贷不是一个数量级的。”他表示，目前该行并没有明显压缩个人按揭贷款规模，而是按部就班满足市场需求。

　　该副行长还表示，该行也从未下达过涉及停止个人按揭贷款业务，甚至是压缩这部分贷款规模的文件。

　　中小银行的房贷业务确实出现了分化。某股份制商业银行北京分行主管零售部门的负责人对第一财经记者表示，在房地产市场面临一定调控压力的大环境下，该银行的业务重点已不再是个人住房按揭贷款，而是消费金融，但依然会满足客户正常的住房按揭需求。

　　利率上调抑制投机

　　房贷不会出现大面积停贷，不过利率上涨已既成事实，但不一定是坏事。

　　某银行业内人士向第一财经记者表示，当房贷利率上调至基准利率的1.2倍后，已经极少人会用它来加杠杆炒房了。

　　第一财经梳理发现，北京房贷首套按揭利率已连续上调了5次，从8.5折一直调到了基准利率的1.1倍。上海、广州的多家银行也已将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。除了一线城市外，天津各家银行内部协商的首套房利率9.5折优惠也已绝迹，目前最低也只能拿到基准利率。

　　可别小看这10%。业内人士算了一笔账，按照100万元贷款计算，首套房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元;如果首套房贷款利率上浮10%，25年期的月供就达到了6075.4元。换句话说，上浮10%后，首套房的购房者每个月要多还287.6元。

　　如果参考北京当前的房价，首套房贷款800万元，还款期限30年，原来月供为42458元，上浮10%后，每个月就要多缴2414元，意味着每年的还贷额多了近3万元。

　　对于利率上涨及一些银行压缩房贷规模的原因，多位接受采访的业内人士对第一财经指出，在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，上浮房贷利率是市场化行为，监管因素排次位。

　　上述副行长表示，一些银行房贷停滞的原因在于，风险资产要求更高的收益率回报，对于收益率不太高的产品，同等条件为了追求收益率出现阶段性收缩。出于市场化收益率不能倒挂的考虑，自家银行对房贷额度就有所控制。他认为这种情况当资金面不紧张时便会立即好转。

　　房贷“新常态”

　　一切早有征兆。

　　去年底召开的中央经济工作会议就指出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　央行行长周小川在今年全国两会上谈及房贷时也表示要“适当平衡”。他说，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。

　　回到今年年初，1月的房贷创下天量还令许多人记忆犹新。当时央行公布的月度金融数据显示，1月人民币贷款增加2.03万亿元，同比少增4751亿元。其中，多为住房按揭贷款的中长期贷款增加6293亿元，创出历史纪录。

　　“房贷环比不增，同比低于去年。”第一财经记者了解到，这是1、2月份央行给各家银行窗口指导时作出的指示。这一阶段商业银行压房贷的主要动力来源于监管。

　　不过正如前文指出的，此次银行主动压缩规模，并非来自监管层的高压，而是出于市场供求关系以及负债成本的考虑，显得更加市场化。

　　保障民生的个人按揭贷款该有还得有，但与此同时，随着国内实体经济复苏，如果能通过价格将炒房的个人按揭贷款逼出房地产市场、流入其他产业，未尝不是一件好事。