北京有学区房价降200万 东城区新房成交价跌超17%

　　【摘要】北京3·17新政，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降。近期各家研究机构陆续发布的数字显示，北京住宅市场从新房到二手房，均呈现出不同程度的量价齐跌态势。(财经)

　　北京有学区房降200万 有购房者被银行劝退

　　来源：新京报

　　某股份制银行个贷客户经理李明(化名)说，他所在的银行在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房按揭贷款额度，已经到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮利率，放贷速度会快一些，否则要等很久。”

　　6月5日，新京报独家获悉民生银行率先提高首套房贷利率，6月11日和12日，新京报记者走访多家中介和银行获悉，又有部分银行将首套房贷利率上浮。不过，目前北京地区首套房贷利率仍多为基准。

　　6月11日，海通证券首席经济学家、首席宏观债券分析师姜超直陈房贷利率飙升的核心原因，“银行无米下锅”。

　　一家股份制银行高管认为，房贷利率高企的现状预计会持续到今年底。民生银行在发给新京报记者的书面回复中称，此时对房贷利率进行调整，是根据实际情况进行动态调整，属于弹性定价，非长期不变定价，可根据客户情况适当调整。

　　北京3·17新政，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降。

　　“以前敞开了放贷，现在小心翼翼”

　　李明(化名)是某股份制银行个贷客户经理，从事房贷业务4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做，房贷市场井喷;今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。

　　这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来。

　　2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　在此之前的11月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

　　很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行，要求控制房贷规模。多家银行内部人士透露，今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行，要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。

　　“这意味着什么?今年的房贷总额度肯定吃紧，甚至骤降。”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额，但是，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。

　　李明说，他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下，20亿额度将很快用完。

　　“以前是敞开了大胆放贷，现在是小心翼翼严格控制。”李明表示，银行现在是挤牙膏式批放贷。

　　额度太少，主动“劝退”购房者

　　贷款利率的提高，加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。

　　一位购买首套房做婚房的购房者称，“房贷利率上涨10%，25年期限来看，300万的贷款每月较8.5折时多还1000元，还是可以接受的。但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑。”

　　李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行。

　　3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控。此后，楼市成交量与成交价双跌。

　　“3·17之后，由于银行迟迟不放贷，加上利率上升，不少投资者来银行抗议。”李明说，目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停贷”。毕竟，“银行也不能赔本赚吆喝。”

　　近日，有媒体报道了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷，再次加剧市场恐慌。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因，这一报道严重失实。

　　实际上，银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。

　　“就我个人而言，收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半。”李明说，去年楼市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元。

　　要么主动提出涨利率，不然就慢慢等

　　要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待。

　　李明说，实际上批贷的速度基本不受影响，但放贷时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待。

　　据新京报记者了解，在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下，最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反映，眼下等房贷放款，很可能“拼的是贷款利率”，而不是申请时间的先后。

　　“房子两个月前就谈妥了，现在就是等银行放款，房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。

　　陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价最终谈定430万。由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合贷。为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款，房贷部分走商贷申请了180万元。

　　在中介的协助下，抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到银行放款。

　　“联系客户经理，也是说没额度，让再等等。”陈女士无奈地说，这套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夹在中间，可也只能等着”。

　　小美(化名)也是排队苦盼房贷大军中的一员。

　　她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”。

　　“就算我接受溢价，按照平安银行现有的基准利率，也没什么贷款额度，大家都在排队。”小美苦恼地说。

　　昨日，新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期。他告诉记者，排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。

　　记者了解到，从一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。

　　据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

　　“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。

　　学区房“踩刹车”，有的两个月降200万

　　而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。

　　目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬(6月1日-6月10日)，北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。

　　亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。

　　比如，3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。

　　6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。

　　多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。

　　黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。

　　据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。

　　报价下调200万元并非孤例。

　　房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。

　　北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

　　史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”

　　该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

　　“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。

　　德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

　　教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。

　　上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。

　　在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”

　　“红线”之下，中介劝业主降房价

　　3·17新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。

　　单价不超过15万元的红线出炉，各大中介房源报价回到15万元之下。

　　新京报记者走访发现，一些售价较高的二手房房源，无论在中介机构APP和网站中，已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准，且有部分中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。

　　“那些预期15万元以上的业主，我们会对其劝说。如果你不降价，没人看得到这个房源，你也卖不出去。同时，如果二手房单价超过15万元，也无法成交。为此，多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。

　　有金融街门店中介表示，有部分业主此时想出售房子，但心理预期很高，不愿降至15万元以下。即便劝说降价，业主也不同意降至15万元。

　　3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。

　　多位业内人士表示，在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温。

　　中介关店，金融街学区房“暂无成交”

　　6月11日下午4时许，记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭，玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。

　　一位自称链家的中介上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖，转做房屋租赁。

　　多家链家其他门店人员告诉记者，金融街旗舰店中介人员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店，比如宣武门西大街和西单的门店。

　　一位金融街店中介说，自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业，要等上面通知。

　　据媒体报道，在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介机构门店被关停，其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。

　　中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。

　　上述门店中介人员告诉记者，停业整顿后，该店目前暂无营业计划，需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了。

　　记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交。

　　“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。

　　新政之后，房产市场交易遇冷，房产中介工作量也几乎“冰冻”。

　　“我们网点目前有四个人离职，有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“我们每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房。”

　　上述中介介绍，其今年共卖出去两套房子，赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了。”

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来的房地产收紧调控，一方面是对购房资格加强限制，通过政策的查漏补缺，包括商办项目限购，修改非京籍购房的纳税标准等等，使得限购的口子越收越紧;另一方面是对购房能力进行制约，近期个别银行首套房贷利率再次上调，除此之外批贷周期也在不断拉长，“减杠杆”执行力度持续加大。受到这两方面的制约，市场需求难以抬头，因此成交低位的趋势也仍将延续。

　　■ 分析

　　“银行无米下锅，房贷利率上升”

　　6月5日，新京报记者独家获悉，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%。近日，又有中信银行、广发银行在内的银行跟进，上调首套房贷利率。今年以来房贷利率已多次上调。

　　对于本轮房贷利率的不断上调，海通证券姜超认为，金融去杠杆是主因。同时，同业存单利率飙升，发行萎缩，导致银行无米下锅，房贷利率飙升。

　　姜超称，过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以银行为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制货币超增。所以，央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。

　　他认为，在今年国内房贷利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行，二是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%，今年初，央行大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的融资成本和贷款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩。

　　“银行无米下锅，房贷利率飙升。”姜超表示，信贷收缩是下半年最大风险。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，信贷利率上行是趋势，但不可能出现大面积停贷。资金成本继续上升，包括余额宝等理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。

　　他表示，购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

　　一家股份制银行副行长对新京报记者表示，6月份部分银行突然上浮首套房贷利率，也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善，但依然偏紧，信贷收缩的风险犹存。

　　■ 预期

　　“北京调控加码可能性不大”

　　对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外，市场上存在部分购房者在三四月份有买一卖一的置换需求，“先买了，而卖不出手着急调价的个案。”

　　“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出，报价不代表最高成交价格，也不代表现在的成交价格。从市场趋势看，最近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。

　　“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控，”张大伟说，从区域看，一二线城市降温明显，三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升。

　　未来北京是否会继续出台相关调控政策?张大伟认为，北京调控的目的已经达到，楼市已经开始下行，继续加码的可能性不大。(记者 金彧 侯润芳 方王洋)

　　北京东城区新房成交价跌超17% 楼市调整期或长于过往

　　近期各家研究机构陆续发布的数字显示，北京住宅市场从新房到二手房，均呈现出不同程度的量价齐跌态势。

　　分析人士指出，在堪称最严的政策调控组合拳下，北京楼市或将在未来一段时间内进入下行调整期。

　　对于已经进入二手房市场的北京楼市而言，观望中购房者、业主、持有高价地新盘的开发商，和早早划定房价环比不上涨底线的政府部门之间的多方博弈和拉锯，将决定着北京楼市的走向。

　　东城区新房成交价跌幅超17%

　　近日，易居研究院发布了北京房地产市场研究报告，数据显示，5月北京新建商品住宅成交均价为41429元/平方米，环比下降4%，同比则增长了22%。成交面积方面，北京5月仅成交新建商品房面积约46万平方米，比前月的约53万平方米环比下降约13%，比去年同期的约90万平方米下降约49%。

　　而从供给角度而言，北京市5月新建商品住宅可售面积达到594万平方米，环比下降5%。新增供应12万平方米，环比和同比均下滑超过50%。此外，受调控对需求的抑制影响，存销比连续两月维持在10以上。

　　新城控股副总裁欧阳捷表示，限价和主要在边缘地区开盘的结构性变化，使得北京新房成交价格下行。而土地供应不足和限价导致的高价地楼盘延缓上市，则是新房市场成交量下滑的两大原因。

　　此外，分区来看，5月份北京各区的新房成交价格波动较大。易居研究院提供的数据显示，北京市16个区县中，11个的新房成交价格在5月上扬或下跌幅度接近或超过10%，其中，东城区新房成交均价跌幅超过17%。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，目前来看，北京新建商品房库存面积达到了2010年1月份的最低点，供需同时乏力使得新房市场交易量下滑，这导致市场均价受偏远楼盘、高端住宅的极值影响较大，从而在数据上体现出了较大的价格波动。

　　中原地产首席分析师张大伟也持相同观点，他进一步告诉21世纪经济报道记者，由于新房供应的持续不足和区域分布不均，占据了北京楼市超过八成交易量的二手房交易数据，才是现阶段观察北京楼市最重要的指标。而据其掌握的数据，5月份二手房成交均价的环比下调幅度在2%到3%之间。

　　这与链家研究院发布的数据吻合。该报告显示，2017年5月，北京市二手房成交均价64862元/平方米，环比下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。交易量方面，房天下二手房数据中心数据显示，5月北京二手房住宅网签10801套，较4月减少6101套，同比2016年5月减少13123套，降温明显。

　　对于现阶段北京二手房价格调整的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉21世纪经济报道记者，主要还是政策影响。在楼市调控与信贷收紧的综合作用下，市场观望情绪加重，少数业主开始下调报价。

　　调整期或长于过往

　　21世纪经济报道记者采访发现，尽管数据显示北京楼市已经开始显露量价齐跌迹象，但对于北京是否已经进入房价下行的调整期，北京的调控政策还将延续多久，分析人士的观点仍然存在分歧。

　　欧阳捷认为，在整体调控环境日趋严厉的当下，少部分套现型业主认为达到了市场相对高点，主动下调价格，是投资者正常的“获利回吐”行为。在去年楼市火热的背景下，深圳楼市也曾出现过部分地区成交价格下滑的现象，实际上是“获利回吐”的现象导致。但北京楼市还未出现呈小区化、板块化的整体下跌案例，因此，还不能断言北京楼市已经从交易量下滑的量变，转变为价格下行的质变。

　　他指出，长期来看，为了更好地配合控制人口的施政目标，北京市的土地供给将难以维持今年以来的增加趋势。为了维持与有限的供给相匹配的、以改善目的为主的需求，防止房地产市场的“大起”和“大落”，在未来相对长的一段时间内，北京市或许都将继续实施目前被证明可以精准控制市场的温和型、补丁型的调控政策。

　　胡景晖则认为，北京楼市是否进入调整期，还需要一段时间观察，将在今年第三季度逐渐明晰。在“房子是用来住的不是用来炒的”的指导思想下，本次调控的政策力度更大，态度更坚决，这也使得北京楼市的新一轮调整期将具备新的特点，包括价格上相对回落、稳中有降的持续时间可能更长，各种居住形态中租赁占比更大等。

　　张大伟则相对最为乐观，他判断，由于北京楼市交易量已经持续两个月大幅下滑，市场观望情绪正在不断累积，再加上二手房市场价格松动，在接下来的7月到8月，调整期可能就将更加明显的到来。而与过去相类似的是，本轮调整期同样是调控主导，因此，出于稳定市场的需要，调控政策将可能在今年底有所调整。