北京二手房市场冰冻 楼市调控效应次递显现

　　【摘要】对于今年的二手房市场来说，是戏剧性的半年。不仅成交量超过一手房，而且从年初的量价持续高位，到“3·17”楼市新政后的量跌价稳，北京二手房市场中的买卖双方和中介都遭遇了各种故事性的转折。按照3个月左右的政策消化与市场传导时间，调控效应要在6月下旬以后才会次递显现。(财经)

　　北京二手房市场冰冻 有经纪人从月入十万跌至三四千

　　对于今年的二手房市场来说，是戏剧性的半年。不仅成交量超过一手房，而且从年初的量价持续高位，到“3·17”楼市新政后的量跌价稳，北京二手房市场中的买卖双方和中介都遭遇了各种故事性的转折。连夜排队排号过户、半夜抢看房源、月入过10万……伴随着二手房市场热度退潮，中介经纪人这样的生活状态也在渐渐转变。休养生息、苦练内功，实际上不仅仅是经纪人，面对日益加强的行业监管，在市场淡季整个中介行业都在进行着业务调整，淡季蛰伏。

　　两个月没成交，从高提成到基本工资

　　“这两个月一单都没有成交。”劲松片区一中介门店经纪人小王回忆，去年年底到新政前一直都是连轴转的状态，“有时候为了带客户抢到一套合适房源，晚上十点多还在协调价格，晚一步房子可能给别人了”。

　　“尤其是新政前的小一个月，因为有要出新政策的传闻，客户大多很焦虑，对我们也催得紧。”小王的工作状态从三月中旬开始发生了变化。“新政出来后，大多数客户都是咨询多了多少首付，客户购房意愿越来越少。”小王表示，客户意向发生转变后，对于有意向的客户，他依旧会持续给他们推荐房源，预约看房时间，“但不少人都表示再看看”。

　　其实不仅是小王，他们门店最近两个月实际上仅成交了一套房源。“店里业绩不行，最近联系客户时店长经常亲自上阵。”小王介绍。

　　而另一方面，由于成交受限，经纪人的收入也明显缩水。据小王介绍，片区里成交热火朝天的时候，业绩好的同事一个月收入能达到10万甚至更高，“可现在只能靠基本工资”。众所周知，中介经纪人的收入主要就是提成，基本工资相对较低。像小王这样工作三年多的资历，基本工资到手也就在三四千块钱。

　　小王的经历实际上只是整个行业的一个缩影。根据云房数据、北京房地产中介行业协会联合发布的5月北京房产中介成交报告，总共1万余套二手房成交中，通过中介公司进行的为8215套。截至5月31日，北京市备案中介机构数量达到3234家，其中仅有375家中介机构在5月份有二手住宅交易记录，占比仅为11.59%。也就是说，近9成的中介都面临零成交。

　　关店、离职，行业迎来降温期

　　在整体成交下滑的同时，中介机构的新增房源等各项指标也在同步下滑。

　　根据链家研究院的《百日调控全景速览》数据报告显示，“3·17”后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%。前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%。调控后客户的成交周期明显延长(目前的成交周期长于2个月，调控前仅为40天左右)。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。

　　1万套成交量是北京二手房中介平稳生存的红线，这是行业内不成文的规则。一旦成交量低于这条红线，行业的闭店和离职潮就会陆续来临。

　　“基本工资的一半都交了房租，加上吃吃喝喝这些日常开销，一个月下来剩不了多少钱。”成交下滑后谈起收入，小王没什么底气地说道，不过这种状态已经在两年前经历过一次。他也坦言，邻近区域有门店已经关门，熟识的同事也有辞职转行的。

　　而根据北京房地产中介行业的数据估算，北京10万中介经纪人中，大约已有20%离开。经纪人离职背后，实则是中介门店布局收缩。

　　有媒体估算，因为治理拆墙打洞和违规代理等原因，北京至少已经有几百家中介关店。

　　一位行业观察者表示，中介在旺季扩张的门店，在最近一定会经历优胜劣汰的过程。

　　“之前公司在附近布局了三个门店，最近撤掉一家店，留下的经纪人就分流到剩余的两家店去。不过最近因为市场不好，最近两个月两个门店一共成交了一套房，不知道以后门店会不会继续收缩。”东城区一中介门店经纪人告诉记者。

　　而在望京、天通苑等中介门店集中区域，中介门店扩张和收缩的周期循环已经成为一种惯例。天通苑地区一位中介经纪人回忆，区域内中介门店最多时，小区一栋楼的底商将近一半都是二手房中介门店，而现在基本上只剩下大型品牌中介的门店。“现在仍然有一些小中介会通过在社区门前张贴、摆放招牌来吸引客户，但主要还是靠租赁业务。”

　　监管加强，行业苦练内功

　　在市场降温的同时，严格的行业监管也在强势展开。

　　与“3·17”楼市新政一同到来的，是北京房地产中介市场执法行动的持续开展。3月22日，“3·17”认房认贷新政实施的第五天，北京市住建委曾对138个房地产中介机构门店进行了检查。在此次执法检查中，11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。此后，一些房产中介在西城区4个小区附近的10家中介门店也被查处。该10家门店因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为，被责令停业整顿一个月。

　　监管执行到了5月初，北京市住建委披露，由于违规代理“商改住”、炒作“学区房”等原因，520家中介机构及门店被查处，另有138家中介门店自行关停。

　　“旺季跑业绩，淡季忙培训”，面对市场降温和监管加强，中介在布局调整的同时，也在转变业务发力点。

　　作为北京占据大量市场份额的经纪公司链家，在最近持续发布与租赁、旅居业务相关的报告，显示出对租赁、旅居市场的关注。

　　“买卖业绩下来了，正好赶上租赁旺季，也算有的忙。”方庄区域一位经纪人介绍，一般租赁业务大都是委派给新人，以便了解区域情况，不过在淡季也是增加收入的方式。

　　月度成交量犹坐“过山车”

　　据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来，连续增长的态势。

　　在年初临近春节的1、2月，北京二手房成交呈现出小幅下滑趋势。在春节后市场快速复苏，二手房成交出现了翻倍增长。但随着“3·17”新政公布，二手房成交量即刻急转直下，直至6月份跌至万套左右。以3月下半月一系列楼市调控政策的出台为分水岭，楼市经历了一轮过山车式的大起大落。

　　机构数据显示，3月份下半月楼市调控政策从紧从严后，二季度北京二手房交易量断崖式持续回落，与新政前的交易量相比，跌幅达7成左右，目前日均网签量不足300套，6月全月网签量为10264套，北京二手房市场交易量已经跌近谷底，房价也由区域性回落，逐步转为普遍回落。在机构看来，预计未来北京二手房网签量跌幅将逐步减少、企稳，并持续在低位徘徊。

　　分析称楼市调控效应6月下旬后次递显现 轮到二手房价跌

　　与往年一样，还差几个小时才走完上半年，6月30日晚上就有几家机构迫不及待地发布了上半年销售排行榜。我们看到，前30名的主要房企，尤其是前10的房企，同比增幅很是不低。按照这种速度，全年销售额超过千亿的房企数量将会更多。

　　此前，曾有比较好玩的观点是，根据主要房企销售额调控时期仍然保持较快增长的情况，声称调控无效。至少这一轮没人这么轻率地说了。实际上，不论大鱼小鱼全都吃得饱饱的，只能说明楼市实在太好，啥企业建的房子都能卖出去。当规模房企保持增长，楼市集中度提高的时候，反而可以说是调控见效。让一批没有实力的房企出局，本是调控的应有之义。

　　如果看行业数据，房地产市场表现相当不错。上半年数据还没出来，从1-5月情况看，房地产投资增幅8.8%，高于增幅为8.6%的固定资产投资;房地产国内贷款增速也达到17.3%。6月未现断崖，预计上半年也会基本维持这种速度。

　　但仔细分析，惯性增长的成分居多。虽然此轮调控是去年10月开始的，但真正发挥威力，应该是在今年3月中旬起几十个城市调控加码之后。按照3个月左右的政策消化与市场传导时间，调控效应要在6月下旬以后才会次递显现。

　　进入7月后的三季度，才是考验。

　　政策层面，没有丝毫松动的迹象。相反，6月还有一些城市继续在调控方面“打补丁”。金融领域去杠杆的基调没有变化，无论是房地产企业的贷款，还是个人住房贷款，都有收紧的趋势。一线城市连首套房的利率也调至9折甚至基准线。

　　最近还有两个现象值得注意。商品房限售，由一线城市向二线甚至三线城市蔓延;限价，由商品房售价向土地起拍价扩展。这表明行政手段短时间不会退出调控。

　　与此同时，各地还注意在供应端发力。上海、南京、杭州、广州等城市加快了土地供应。比较有意思的，是北京市住建委6月27日公布了389个项目的名单，明确告诉市场一个信号，北京并不缺商品房现实供应量。另据有关机构数据，至6月底，北京商品房库存量还有10万套。

　　经常有朋友问到两个问题：每次供应土地尤其是住宅用地，为什么都有大批房企去哄抢?为何每当新盘推出，销售情况都很不错，不少还是一售而光?当然，一般都是在热点城市。

　　上半年全国300个主要城市，卖地收入确实是大幅增长，但土地出让面积、成交面积同比都略有下滑，这表明，土地单价在上涨(其中可能是结构性上涨，比如市区土地增加)。业内一个重要观点是，拿地的以品牌房企为主，它们多是出于补库存的需要。去年和今年一季度销售情况很好，企业要持续发展，地贵也要拿。

　　上半年商品房销售不错，一方面，说明商品房需求依然存在。投机需求已基本被阻挡在外，投资需求也挤得差不多了。但刚性需求(包括首次改善性需求)还有很大市场。这就是我以前讲过的，哪怕是刚性和改善性需求，也能支撑我国房地产市场向前发展，实力房企照样能从中找到自己的机会。

　　另一方面，与商品房限价有关。如你所知，热点城市普遍限价。比如，有个二线热点城市，周边二手房已经卖到6万多块，某新开楼盘却限价5万以下，确有购房需求的，肯定要去排大队。这就是为什么有的新楼盘要在深夜偷偷摸摸开盘。通知到了，一售而光，再要没有。强调一下，政府限价与开发商主动降价，是两回事。

　　回到前面，呼应标题。如果非要预测，我个人认为，对大多数房企来说，三季度要比上半年困难。理由就是，所有的调控措施，不但没有放松，还有加强的迹象;去年下半年传导过来的市场惯性，到今年7月后已衰减得差不多了;投资需求挤得越来越干，而土地供应量却在加强或加大。至于四季度，期望值也不要高于二季度。

　　对于上市房企来说，2017年的财报还会比较好看，因为结转的是2016年及以前的项目;但2018年利润率却会下滑，因为今年商品房限价，而土地价格仍在增长。再加上2017年以来，资金成本是上升的。这些必然要吞蚀上市公司的利润空间。

　　但也不必过度悲观。此处要重复一句平庸的话，基本面决定了今年楼市不会大涨大跌。大涨是不可能了，很多地方限价是比照去年10月给你发预售证的。大跌(指房价下跌30%以上)暂时也看不到，因为有刚性和改善性需求的强大支撑。

　　有朋友用新开楼盘与周边二手房价格比较，会发现一个现象，新旧倒挂，新房比二手房低，有的低20%。上面说了，这是因为当地政府限价，它参照的是去年10月的水平。说明该楼盘所在区域房价过去8个月上涨了20%。但别着急，新房同样会对二手房形成挤压效应。也就是说，轮到二手房价格下跌了。