香港楼市会跌吗?香港楼市只需由一小撮人托起!

香港楼市很特殊，未必需要大部分人都买得起，只需一小撮具充足购买力的人，楼市便很难大跌。

楼市贵还是便宜，其实都是一种主观的意见，因人而异。很多时人对楼市的主观意见，会因应自己是有楼或无楼，又或有否上车困难而有偏差，这就叫做偏见。事实上楼价的升跌，与普罗大众的主观意见，并没有关连性。

如果未来楼价更高，那麽现在当然是便宜。2012年，我的师父张志云Allan曾在不同的媒体振臂疾呼：「香港楼平到你唔信」，呼吁人应及早把握机会置业。当时也有很多人群起而攻之，因为当时已有很多人负担不起楼价，连医生律师夫妇也打上电台抱怨买不到楼。那番话好像有点「何不食肉糜」之风凉，然而在5年后的今天回望，2012年的楼价的确是很便宜。

最近楼市屡创新高，迫使金管局再出辣招，收紧二套房借贷成数。很多人又拿1997年的楼市来比较，认为现在跟1997年的「终极一升」一样，其后将重现大跌市⋯⋯那麽到底现时楼市是贵还是便宜？不如再看些客观数据！

一、供款佔入息比率愈来愈低

1997年，为何楼市大跌70%？其中一个主因是当时的利息高达12厘，董建华同时公布了八万五建屋计划。大家注意，当时的供楼负担比率（还款额对收入比率）是90%左右，租金回报率不到2厘，谁会想用12厘去供楼而不付只需2厘的租金？

现在楼市看上来是高位，但根据政府统计处公布的数字，实际上2016年的供楼负担比率只是31.6%，远低于过去20年平均的42.3%、以及现时压力测试的60%！

若只看自置物业按揭的数据，即使近年楼价升幅远高于一般人的收入升幅，不过其实一般家庭的供楼负担比率一直下跌。以私楼住户为例，2011年按揭供款的中位数为8,000元，佔收入比率中位数为19.6%，而2016年的比率为18.4%。